Asunto-osakeyhtiö nähtävä palveluyrityksenä
Asuntoyhtiö on palveluyritys, joka tarjoaa vastiketta vastaan palveluita osakkeen omistajille. Asukas on taloyhtiön asiakas, joka haluaa hyviä asumispalveluita oikeaan hintaan. Osakas on sijoittaja, joka vaatii varallisuutensa hoitamista. Usein taloyhtiön hallinnon roolit ovat sekaisin eli roolijako yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän kesken on epäselvä. Taloyhtiöissä onkin saatava aikaan reilu tapa toimia ilman arvovaltakysymyksiä. Isännöitsijälle on annettava aito toimitusjohtajan rooli taloyhtiössä.
Asunto ja koti muodostavat ihmiselle elämän tärkeimmän sijoituskohteen. Viime aikoina on keskusteltu runsaasti asuntovarallisuuteen liittyvistä kysymyksistä. Keskustelu on kuitenkin painottunut omistusasuntojen hintojen kehittymiseen ja siihen, millaiset asuntoluototuksen näkymät ovat.
Asumisen muutospaineet eivät ole olleet riittävästi esillä. Muutospaineita aiheutuu väestön nopeasta ikääntymisestä, yksin asuvien määrän kasvusta ja edelleen jatkuvasta kaupungistumisesta liikenneongelmineen. Liian vähän on puhuttu asuinrakennusten lisääntyvästä korjaustarpeesta ja asuinympäristöön kohdistuvista uusista palvelutarpeista. Lähiaikoina noin 300 000 kotia kokee putkiremontin.
Taloyhtiön toiminnassa ovat seuraavat lähtökohdat keskeisiä:
1) Asunto-osakeyhtiö on palveluyritys, jonka tarkoituksena on myydä vastiketta vastaan palveluita osakkeen omistajille.
Palveluyrityksen tulee selvittää, mitä asukkaat asumiseltaan haluavat. Hallitustyöskentelyssä tulee olla selkeä ja vahva käsitys siitä, mitä taloyhtiön asukkaat ja osakkaat asumispalveluiltaan haluavat. Suurin osa yli 70 000 asunto-osakeyhtiöstä ja niiden hallituksista, joissa työskentelee lähes 300 000 hallituksen jäsentä, laiminlyö tämän näkökohdan.
Asuntoyhtiön palvelukonsepti nähdään suppeana ja edes tarpeellisia lisäpalveluita ei harkita. Lisätarpeet aiheutuvat usein ikääntymisestä, yksilöllisyyden tarpeista ja pihapiirin ja koko taloyhtiön viihtyvyys- ja turvallisuustarpeista. Usein taloyhtiöt kiinnittävät huomiota pelkästään sellaiseen vastike- ja hintapolitiikkaan, joka estää korjauksiin varautumista.
2) Asukas on asiakas, joka haluaa hyviä asumispalveluita oikeaan hintaan
Asumispalveluiden kehittämiseen liittyy se, että hallitus tunnistaa asumisen toimintaympäristön muutokset. Kodin merkitys kasvaa jatkuvasti.
Taloyhtiön palveluiden määrittämiseen liittyy selkeä ja tarpeellinen keskustelu asukkaiden kanssa. Tähän eivät riitä pelkät määrämuotoiset yhtiökokoukset vaan aito vuorovaikutteinen tapa toimia.
Palvelutarpeita ovat lisäksi tekniikan kehittymisen tuomat monet viihtyvyys-, esteettisyys ja toiminnallisuuden tarpeet ja ennen kaikkea maksullisten lisäpalveluiden järjestäminen asukkaille. Tällaisia lisäpalveluita voivat olla esimerkiksi asuntoremontit, ikkunoiden pesu, huoneistosiivous tai kukkien kastelu.
3) Osakas on sijoittaja, joka vaatii varallisuutensa hoitamista
Tästä lähtökohdasta on syntynyt muun muassa tekeillä oleva taloyhtiön kuntoluokitus. Ensi vuonna taloyhtiöt saavat halutessaan itselleen kuntotodistuksen, jossa pyritään tähtiluokituksella lisäämään asuntokaupan turvallisuutta ja tiedostamaan paremmin taloyhtiön korjaustarpeet. Kuntotodistus on kiinteistöalalla odotettu väline, joka mahdollistaa sen, että asunnon sijainnin lisäksi taloyhtiön kunto ratkaisee asunnon hinnan.
Erityisen ongelmallista monissa yhtiöissä on se, että taloyhtiön hallinnon roolit ovat sekaisin. Roolijako yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän kesken on epäselvä. Joko isännöitsijä hoitaa hallituksen asioita tai hallitus isännöitsijän asioita jne. Taloyhtiöissä onkin saatava aikaan reilu tapa toimia ilman arvovaltakysymyksiä. Isännöitsijälle on annettava aito toimitusjohtajan rooli taloyhtiössä.
Nyt tekeillä oleva uusi asunto-osakeyhtiölaki edellyttää keskustelun jatkamista taloyhtiön roolista asuntovarallisuuden hoitajana.
Lisätietoja
Ben Grass
Puheenjohtaja, rakennusneuvos
Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusammattilaiset AKHA r.y.
gsm 0400 601 501
ben.grass@kolumbus.fi
Tero Heikkilä
toimitusjohtaja
Suomen Isännöintiliitto ry
gsm 0400 160 342
tero.heikkila@isannointiliitto.fi
Julkaistu: 31.10.2006 10:36
