Asunto-osakeyhtiölaki 2010: Mikä muuttui 1.7.2010?

Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Laki selkeytyi ja toi taloyhtiöihin lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta.

Asunto-osakeyhtiölain olennaisimmat muutokset

Klikkaa lisätietoa alla olevista otsikoista.

Huolellisuus kaiken A ja O

Hallituksen jäseneksi uskaltaa edelleenkin ryhtyä. Hallituksen jäseneltä vaaditaan ainoastaan normaalia huolellisuutta. Hallituksen vastuu ei varsinaisesti lisäänny, mutta hajanaiset vahingonkorvaussäännökset on koottu yhteen paikkaan. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii kiinteistönpidon ja yhtiön muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten kunnossapidon järjestämisestä. Hallituksen tehtävänä ei ole itse hoitaa näitä tehtäviä vaan järjestää niiden hoitaminen. Käytännössä hallitus sopii asioiden toteuttamisesta isännöintiyrityksen kanssa. Useista tässä esitetyistä uudistuksista tulee uusia isännöintipalveluita. Näistä yksityiskohdista ja toimintatavoista sovitaan erikseen isännöintiyrityksen ja taloyhtiön välillä.

Varsinainen yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta, eli säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyemmästä ajasta Määräaikaa sovelletaan lain voimaantulon jälkeen pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen

Yhtiökokouskutsu

toimitettava vähintään 2 viikkoa ennen kokousta säännöstä sovelletaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyempi aika

Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat lisääntyvät. Hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Lisäksi hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat. Usein kunnossapitotarveselvitys perustuu asiantuntijan selvityksiin kiinteistön kunnosta.

Kunnossapitotarveselvitys

kertoo kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa 1.7.2010 jälkeen selvitystä varten syytä varata rahaa talousarvioon tarkoitus ohjata taloyhtiötä tavoitteellisuuteen ja pitkäjänteisyyteen osakkeenomistajalla oikeus tietää kiinteistön kunnossapitotarve perusta korjaussuunnittelulle

Päätöksenteko helpottuu

Osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti. Yhtiökokous voi poiketa vastikeperusteesta, kun: päätetään hissin jälkiasennuksesta (ei peruskorjauksesta päätettäessä), kustannukset jaetaan huoneiston sijaintikerroksen suhteessa yhtiö saa säästöä osakkaan aiemmin tekemästä kunnossapito- tai muutostyöstä, osakasta voidaan hyvittää säästöä vastaavasti toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja jokaisesta huoneistosta aiheutuva kustannus ja saatu hyöty on yhtä suuri, voidaan päättää kulujen jakamisesta tasan

Patterit ja pytyt yhtiön vastuulle

Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu säilyi pääosin ennallaan. Yhtiön vastuu on jonkin verran laajentunut koskien ns. perusjärjestelmiä. Yhtiön vastuulle siirtyivät: koko wc-istuimen kunnossapito sähköpattereiden kunnossapitovastuu. Koskee myös yhtiön toteuttamaa sähkölattialämmitystä.

Remontista ilmoitettava

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapito- ja muutostyöstä joka saattaa vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin kirjallisesti etukäteen liitettävä asianmukaiset selvitykset Yhtiö arvioi remontin asianmukaisuuden eli noudatetaanko remontissa hyvää rakennustapaa. Hallitus vastaa siitä, että arviointi järjestetään, mutta ei tee sitä itse. Arviointi tilataan ammattilaiselta. Yhtiön on pidettävä rekisteriä huoneistokohtaisista kunnossapitotyöilmoituksista. Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi kylpyhuoneremontista. Olohuoneen tapettien vaihtamisesta tai seinien maalaamisesta ei tarvitse ilmoittaa.

Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja?

Yhtiössä alle 30 huoneistoa valitaan toiminnantarkastaja, jolla riittävä taloudellisten asioiden tuntemus (vastaa vanhan lain aikaista maallikkotilintarkastajaa) riippumaton (ei esimerkiksi hallituksen jäsenen puoliso) voidaan lisäksi valita tilintarkastaja: KHT, HTM tai JHTT Yhtiössä 30 huoneistoa tai enemmän tilintarkastaja: KHT, HTM tai JHTT

Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää

Yhtiöjärjestystä ei ole pakko muuttaa. Vanhan yhtiöjärjestyksen perusteella voi kuitenkin saada väärän kuvan toimintatavoista, esimerkiksi yhtiökokouksen kutsuajasta. Nyt onkin hyvä aika päivittää yhtiöjärjestys. Päivitys kannattaa kuitenkin tehdä huolellisesti, kaikessa rauhassa.