Asunto-osakeyhtiölaki on merkittävin isännöinnin arkeen vaikuttava laki. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010. Oikeusministeriö alkoi selvittää lain muutostarpeita helmikuussa 2020. Tälle sivulle on koottu tietoa muutoshankkeesta ja asunto-osakeyhtiölain muutostarpeista.

Isännöintiliitto haluaa vaikuttaa asunto-osakeyhtiölain muutoksissa siihen, että isännöinnin työ ja taloyhtiön hallinnon hoitaminen on sujuvaa ja sille on parhaat mahdolliset edellytykset. Isännöitsijän tehtävänkuvaa olisi hyvä selventää ja erottaa toisistaan isännöintiyritysten tarjoama ammattimainen isännöinti ja sivutoiminen, niin sanottu oto-isännöinti, jota tekee usein joku osakkaista. Tavoitteena on myös lisätä isännöinnin arvostusta, kun tieto isännöitsijän tehtävästä on mahdollisimman selkeä. Isännöintiliiton näkemyksen mukaan lakimuutokset eivät saa kuitenkaan hankaloittaa tai monimutkaistaa taloyhtiön hallinnon hoitamista vaan päinvastoin tehdä siitä entistä selkeämpää ja joustavaa. 

Sivun sisältö

  • Asunto-osakeyhtiölain muutoshankkeen eteneminen
  • Oikeusministeriön arviomuistio
  • Isännöintiliiton näkemykset lain muutostarpeista ja oikeusministeriön ehdotukset näkemysten pohjalta
  • Muita isännöintialan kannalta keskeisiä lainsäädäntötarpeita

Asunto-osakeyhtiölain muutoshanke etenee

Isännöintiliiton muutosehdotukset

Oikeusministeriö kartoitti 10-vuotiaan asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita. Isännöintiliitto ja muutamat muut tahot listasivat jo ennakkoon ehdotuksia muutostarpeiksi. Isännöintiliiton työryhmä vuodelta 2019 oli mukana valmistelemassa Isännöintiliiton ehdotuksia muutostarpeista.

Oikeusministeriö laati arviomuistion

Oikeusministeriön arviomuistio muutostarpeista valmistui ehdotusten pohjalta.

Arviomuistion lausuntokierros

Isännöintiliitto on jättänyt lausunnon arviomuistiosta ja muutostarpeista 9.1.2021. Lausunto on luettavissa lausuntopalvelusta.

Lausuntoyhteenveto

Oikeusministeriön arviomuistio on lainsäädäntötarpeiden kartoittamisen väline, ja siitä saatu lausuntopalaute otetaan huomioon, kun ministeriössä arvioidaan, mihin toimiin ja millä aikatauluilla on tarpeen ryhtyä. Lausuntokierroksesta julkaistaan näillä näkymin vielä lausuntoyhteenveto oikeusministeriön hankesivulla.

Lainsäädännön valmistelu

Arvion mukaan muutoksia viedään lakiin osissa. Valmisteluun tulevat näillä näkymin ensin nykyiseen hallitusohjelmaan liittyvät tarpeet sekä digitalisaatioon liittyvät muutokset. Lainsäädäntöprosessi vie aina oman aikansa. Näin ollen muutoksien suhteen ollaan vielä alkuvaiheessa. 


Oikeusministeriön arviomuistio

Oikeusministeriön arviomuistiossa oli 60 muutostarvetta, joita eri kiinteistöalan järjestöt ja toimijat ovat tuoneet esiin. Arviomuistio on jaettu eri osiin. Arviomuistion kolmannessa osassa on esitetty yhteenveto jatkovalmisteluun ehdotettavista asioista.

Ehdotusten valmistelun ajoituksesta arviomuistio toteaa, että hallitusohjelman toteuttamiseksi ehdotetut muutokset on toteutettava kuluvalla vaalikaudella. Näitä ovat muun muassa ehdotukset, jotka liittyvät asumisen ekologisen kestävyyden edistämiseen ja ikääntyvien ja liikuntarajoitteisten kotona asumisen helpottamiseen.

Arviomuistion mukaan jo kuluvan vaalikauden aikana on perusteltua arvioida periaatteellisesti tärkeitä ehdotuksia, jotka liittyvät teknisen ja verkkopalveluiden kehityksen hyödyntämiseen.  

Muiden ehdotusten osalta voidaan lausuntokierroksen palautteen ja resurssien perusteella arvioida muutosten toteutusajankohtaa.

Oikeusministeriön tiedote arviomuistiosta

Isännöintiliiton esiin tuomat näkemykset lain muutostarpeista

  • Isännöinnin pätevyysedellytykset kirjattava lakiin

    Isännöintiliiton näkemys:

    Isännöinnin osaamista ja asiantuntijuutta on tarpeen edelleen kehittää, jotta varmistetaan asunto-osakeyhtiöille aidosti heidän tarpeitaan vastaavien, osaavien ja ammattitaitoisten isännöinnin saatavuus. Samoin on tärkeää, että ammattimainen isännöinti erotetaan omatoimisesta isännöinnistä ja palvelusta, joka ei toteuta kuin osia isännöinnin lakimääräisestä tehtäväkokonaisuudesta. Asiaa on tarpeen jatkoselvittää. Vähimmillään laissa pitäisi olla ohjaus hyvän isännöintitavan tai alan eettisten ohjeiden noudattamiseen isännöinnissä kuten esimerkiksi on laissa asianajajista, laissa kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä tai laissa luottolaitostoiminnasta.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Ei ehdoteta yksityiskohtaista sääntelyä isännöinnin pätevyysvaatimuksista. Sen sijaan lainvalmistelussa selvitetään, voidaanko isännöitsijän vähimmäistehtäviä selventää AOYL:ssa ja/tai sopimuskäytännön puolella. Tarkoitus on myös selventää edellytyksiä, joilla taloyhtiön kiinteistön hallintaan liittyviä palveluita voidaan eriyttää AOYL:n mukaisesta isännöinnistä.

  • Isännöitsijän vastuu vastaamaan muiden asiantuntijoiden vastuuta

    Isännöintiliiton näkemys:

    Jatkoselvityksessä on tarpeen eriyttää vastuunrajoitukset liittyen tehtäviin (eli mitä voidaan olettaa kuuluvan lakimääräiseen isännöintiin ja mitä tehtäviä voidaan siirtää esim. hallitukselle) ja liittyen korvausvastuuseen.

    Sopimuksiin otettavissa ehdoissa pitää olla mahdollista rajoittaa isännöitsijän korvausvastuuta vähintään lakimääräisten tehtävien ulkopuolisten palveluiden osalta. Näissä on kyse samanlaisesta asiantuntijapalvelun tarjoamisesta kuin konsultti- ja suunnittelutoiminnassa. Näin ollen myös korvausvastuun rajoitusten tulee olla samalla tavoin määriteltävissä rajoittuen esimerkiksi palvelusta maksettavan palkkion määrään.

    Lainuudistuksessa on kutenkin harkittava myös korvausvastuun rajoitusten mahdollistamista lakisääteisten tehtävien osalta. Päätäntävaltansa osalta taloyhtiön isännöitsijä ei ole täysin osakeyhtiön toimitusjohtajaan rinnastettavissa oleva henkilö. Hänellä ei ole vastaavaa yleistoimivaltaa kuin mitä osakeyhtiölaissa määritellään osakeyhtiön toimitusjohtajalla olevan.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    On tarpeen selventää, mitä AOYL:n mukaisella isännöinnillä yleensä tarkoitetaan ja miten tällaisia isännöinnin tehtäviä ja vastuuta voidaan siirtää taloyhtiön hallitukselle ottaen huomioon, että hallituksen jäsenet ja osakkaat ovat yleensä kiinteistöalan maallikkoja.

  • Digitalisaatio ja sähköiset työkalut: Sähköposti ensisijaiseksi yhtiökokouskutsun toimitustavaksi / Yhtiökokouksen pitäminen kokonaan etänä / Yhtiön hallintoaineiston sähköinen säilyttäminen mahdollistettava

    Isännöintiliiton näkemys:

    • Tulisi edistää digitaalisuutta siten, että sähköpostin tai muun tietoliikenneyhteyden yhtiölle tai jatkossa Maanmittauslaitokselle ilmoittaneelle tulisi voida lähettää yhtiökokouskutsut ensisijaisesti näihin sähköisiin osoitteisiin. Edellä mainitusta voitaisiin poiketa, jos osakas erikseen ilmoittaa, että kutsu halutaan yhä vastaanottaa postitse. Toisin sanoen kääntää nykyisen pykälän logiikka toisinpäin.
    • Yhtiökokous tulisi pystyä järjestämään etäkokouksena, koska sähköinen asiointi yleistyy kaikilla elämänaloilla, ja se pitäisi pystyä yleistymään myös asumisen asioissa. Lisäksi etäyhtiökokoukset parantaisivat isännöintipalvelujen saatavuutta myös pienemmillä paikkakunnilla sijaitseville taloyhtiöille.
    • Yhtiön hallintoa koskevan aineiston sähköinen säilyttäminen pitää mahdollistaa (malli kirjanpitolaista).
    • Lisäksi hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta tulee olla mahdollista toimittaa sähköisiä tiedoksiantokeinoja hyödyntäen.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Lainvalmistelussa otetaan huomioon kokouskutsun ja kokousaineiston toimittamista, etäosallistumista ja virtuaalikokousta koskevan sääntelyn muutostarve muun yhteisölainsäädännön kehitysnäkymiä vastaavasti. Myös asiakirjahallinnon ja sähköisen allekirjoituksen osalta seurataan muuta yleistä kehitystä. Taloyhtiön tietojen omistajuuden ja koneluettavan luovutettavuuden suhteen kannustetaan sopimuskäytännön kehittämiseen.

  • Osakkaalle vastuu lyhytaikaisen vuokralaisen aiheuttamista vahingoista

    Isännöintiliiton näkemys:

    Isännöintiliitto ehdottaa osakkaalle vastuuta lyhytaikaisen vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista. Lisäksi liitto ehdottaa pohdittavaksi mahdollisuutta laajentaa osakkaan vahingonkorvausvastuu koskemaan myös vuokralaisen tai vieraan aiheuttamaa vahinkoa samaan tapan kuin vuokralainen vastaa asuinhuoneenvuokralain mukaan vieraistaan. Isännöintialalla koetaan oikeudenmukaiseksi, että vastuu olisi enemmän huoneiston vuokranneella osakkaalla kuin yhtiön kaikilla osakkailla.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    On tarpeen tarkemmin selvittää, miten yhtiön ja sen osakkaiden vastuu huoneistojen muiden käyttäjien ja rakennuksessa tai osakehuoneistoissa teetettävän työn tekijöiden aiheuttamien vahinkojen korvaaminen tulisi järjestää yhtiölle ja muille osakkaille aiheutuvien taloudellisten riskien hallitsemiseksi AOYL:n yleisten periaatteiden mukaisesti.

  • Taloyhtiölle oikeus saada poliisilta tietoja huoneiston hallintaanoton tilanteessa näytöksi

    Isännöintiliiton näkemys:

    Asunto-osakeyhtiölakiin tulisi ottaa säännös, jonka mukaan yhtiöllä olisi oikeus saada poliisilta tietoja huoneiston hallintaan ottoon oikeuttavista häiriötapauksista, esimerkiksi esitutkintapöytäkirja poliisin huoneistossa käynnistä. 

    (Lue lisää Isännöintiliiton tiedotteesta 18.1.2021: Väkivaltainen naapuri voi pelottaa, mutta taloyhtiössä ollaan voimattomia ilman lakimuutosta)

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Poliisin hallussa olevien henkilötietojen luovuttamisesta säädetään poliisitoimintaa koskevassa sisäasiainministeriön valmisteluvastuulla olevassa lainsäädännössä. Ehdotus ei anna aihetta muuttaa AOYL:ia, mutta se saatetaan sisäasiainministeriön tietoon. 

  • Yksimielisyyttä vaativien päätöksentekotilanteiden arviointi

    Isännöintiliiton näkemys:

    Purkavan uusrakentamisen päätöksenteon helpottaminen (4/5 määräenemmistö) saanut alalla aikaan pohdinnan, onko muissakaan päätöksenteon tilanteissa enää oikein, että yksi osakas voi estää tarkoituksenmukaisten päätösten tekemisen taloyhtiössä (esimerkiksi yhtiöjärjestykseen otettava Airbnb-toimintaa koskeva kielto). 

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Selvitetään mahdollisuutta yksimielisyys/suostumusvaatimusten lieventämiseen.  

    Arviomuistiossa keskityttiin kuitenkin vain vastikeperusteen muuttamiseen huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä. Isännöintiliitto toi vielä lausunnossaan esiin myös tarpeen selvittää lievennysten tarvetta ja mahdollisuuksia myös muissa suostumusta vaativissa tilanteissa.  

  • Kunnossapitotarveselvityksen aika 10 vuoteen taloyhtiöissä, joissa on vähintään 10 osakehuoneistoa

    Isännöintiliiton näkemys:

    Isännöintiliitto ehdottaa kunnossapitotarveselvityksessä huomioon otettavan ajan pidentämistä 10 vuoteen yhtiöissä, joissa on vähintään 10 osakehuoneistoa. Liiton mukaan selvityksen sisällölle tulisi asettaa myös laadullisia vaatimuksia. Nykyisen säännöksen vaatimukset eivät ole riittäviä osakkaiden tiedon saannin turvaamiseksi.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Lainvalmistelussa selvitetään kunnossapitotarveselvityksen kattaman ajanjakson vähimmäispituuden pidentämistä ainakin 10 vuoteen sekä selvityksen tekemistä, ylläpitoa, sisältöä ja esitystapaa koskevia vähimmäisvaatimuksia. Lisäksi selvitetään kunnossapitosuunnitelmaa koskevan vähimmäisvaatimuksen tarvetta ja sisältöä. Selvityksessä otetaan huomioon taloyhtiöiden ja niiden käytössä olevien resurssien erilaisuus.

  • Taantuvien paikkakuntien haasteet / Hallintaanottoon liittyvät muutostarpeet

    Isännöintiliiton näkemys:

    • Pohdittavaksi, onko uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä riittävän pitkä
    • Pohdittavaksi keinoja vastikerästien tehokkaaseen perintään (hallintaanotolle korvaavia työkaluja, koska se ei ”auta” muuttotappiopaikkakunnilla)
    • Tarvittaessa täsmennettävä hallintaanottoa koskevaa pykälää, jotta varmistetaan hallintaanottoperusteen soveltuvuus esimerkiksi tupakkalain mukaista tupakointikieltoa laiminlyötäessä.
    • Hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta tulee olla mahdollista sähköisiä tiedoksiantokeinoja hyödyntäen.
    • Hallintaanottoprosessin määräajan pidennys. Tiedoksianto 60 päivän kuluessa yhtiökokouksen päätöksen tekemisestä on nykyisessä yhteiskunnassa liian lyhyt.

    Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

    Kaikkia näitä on tarpeen selvittää lisää.

Muita isännöintialan kannalta keskeisiä lainsäädäntötarpeita

  • Riidanratkaisun kevyemmät selvitysmenettelyt

    Oikeusministeriö on nostanut esiin tarpeen asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen perustuvien osakkaiden ja yhtiön välisten riitojen kevyemmistä selvitysmenettelyistä. Oikeusministeriön mukaan tulisi selvittää tuomioistuinkäsittelyä täydentäviä, kustannuksiltaan edullisempia ja nopeampia riidanratkaisumenettelyitä esimerkiksi osana laajempaa asumiseen liittyvien riitojen ratkaisun parantamista (esim. viranomaisen ylläpitämä, tukema tai tunnustama neuvonta- ja sovittelumenettely).

    Tällöin on selvitettävä muun muassa, miten menettely organisoidaan ja rahoitetaan, mitä asioita menettelyssä käsitellään, miten varmistetaan menettelyn riippumattomuus ja riittävän lyhyet käsittelyajat. Annettavat lausunnot olisivat ainakin oikeuskysymysten osalta soveltuvin osin julkisia, jotta niitä voitaisiin käyttää myös muiden vastaavien erimielisyyksien kohdalla. Hakija vastaisi omista kuluistaan, kuten lausuntopyynnön laatimisesta. Asiantuntijaelimen ratkaisut olisivat suosituksia, joihin ei voi hakea muutosta valittamalla.

    Isännöintiliitto tunnistaa tarpeen joustavalle ja nopealle riidanratkaisulle. Isännöintiliiton mukaan tätä on hyvä selvittää.