Täydennysrakentaminen liittyy teknisen rakentamistoiminnan lisäksi aina myös asunto-osakeyhtiöiden talouteen. Kun rahaa liikkuu ja erilaisia maksuja suoritetaan, nousee esille myös verotukseen liittyviä kysymyksiä. Seuraavassa käsitellään lyhyesti kysymysten ja vastausten muodossa eräitä täydennysrakentamiseen liittyviä veronnäkökohtia eri verolajien kannalta.
Tuloverotus
Voiko asunto-osakeyhtiö luovuttaa rakennusoikeuden rakennusliikkeelle verovapaasti?
Järjestely voidaan toteuttaa siten, että taloyhtiö suuntaa rakennusliikkeelle maksullisen osakeannin, jossa rakennusliike voi merkitä asunto-osakeyhtiön osakkeita ja rakennusliike suorittaa rakennusurakan hyödyntäen taloyhtiöllä olevaa rakennusoikeutta. Suunnatun osakeannin myötä taloyhtiölle saadaan lisää omaa pääomaa ja osakkeiden merkintähintana saadut varat eivät ole asunto-osakeyhtiölle veronalaista tuloa, vaan kyse on yhtiölle verovapaasta pääomansijoituksesta.
Onko suunnatun osakeannin lisäksi muita vaihtoehtoja, kun rakennusoikeutta myydään?
Rakennusoikeus voidaan myydä urakoitsijalle myös siten, että kaupan kohteena on esimerkiksi määräala asunto-osakeyhtiön omistamasta tontista ja kauppaan kuuluu kyseiseen maa-alueeseen kohdistuva rakennusoikeus. Kauppahinta on taloyhtiölle normaalisti veronalaista tuloa, jolloin, mikäli koko tilikauden tulos osoittaa voittoa, on taloyhtiön maksettava verotettavasta tulostaan tuloveroa 20 prosentin yhteisöverokannalla. Omaisuuden luovuttamisesta syntyvää voittoa ei voi rahastoida. Jos taloyhtiölle on vahvistettu tappioita aiemmilta tilikausilta ja tappioiden 10 vuoden käyttöaikaa on vielä jäljellä, voidaan tulo kattaa vahvistettua tappiota vastaan, jolloin taloyhtiön ei tarvitse suorittaa veroa siltä osin.
Arvonlisäverotus
Mitä hyötyä taloyhtiölle voi olla arvonlisäveron vähennysoikeudesta täydennysrakentamispalvelua ostettaessa?
Taloyhtiö, joka on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, saa vähentää ostamansa rakentamispalvelun sisältämän arvonlisäveron, jos hankinta kohdistuu taloyhtiön arvonlisäverolliseen toimintaan.
Milloin taloyhtiö voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi ja miten tämä vaikuttaa vähennysoikeuteen?
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön, kuten asunto-osakeyhtiön hakeutumisen edellytyksenä on, että hakeutumista koskevaa tilaa käytetään osakkaan osalta kokonaan ja loppukäyttäjän osalta ainakin osittain arvonlisäverollisen liiketoiminnan käytössä. Jos tilaa vuokrataan edelleen, hakeutumisketjun on oltava katkeamaton ensimmäisestä hakeutuneesta vuokranantajasta ketjun viimeiseen vuokranantajaan.
Jos taloyhtiö on arvonlisäverovelvollinen jo rakennushankkeen alkaessa, vähennykset voidaan tehdä hankkeen kustannusten suorittamisen yhteydessä. Jos arvonlisäverovelvollisuus alkaa kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun valmis kiinteistö on otettu vähennykseen oikeuttavaan käyttöön, uudisrakentamisesta tai perusparantamisesta aiheutuneiden kustannusten sisältämät verot voidaan vähentää täysimääräisesti.
Kiinteistöverotus
Miten täydennysrakentaminen voi vaikuttaa taloyhtiön suorittaman kiinteistöveron määrään?
Kiinteistövero määrätään kiinteistön arvon mukaan. Kiinteistön arvo määräytyy kiinteistön laskennallisen arvon mukaisesti veron määräämisvuotta edeltävältä kalenterivuodelta. Kiinteistön arvo lasketaan erikseen maapohjan ja rakennusten osalta. Verotusarvoon vaikuttaa muun ohella rakennusoikeus. Rakennusten verotusarvon määrääminen tapahtuu kaavamaisesti rakennukselle määriteltävän jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella. Kun rakennusta laajennetaan täydennysrakentamisella, nousee rakennuksen verotusarvo.
Miten keskeneräisen rakennuksen verotusarvo määräytyy?
Kiinteistöveron määrään vaikuttaa rakennuksen valmiusaste eli se, kuinka valmis rakennus on verovuotta edeltävän vuoden lopussa. Verovelvollisen tulee ilmoittaa Verohallinnolle, mikä on keskeneräisen rakennuksen valmiusaste. Jos valmiusastetta koskevaa tietoa ei anneta, Verohallinto arvioi valmiusasteen.
Torsti Lakari ja Jukka Olsbo
Kirjoittajaesittely
Asianajaja, VT, KTM Torsti Lakari johtaa Eversheds Asianajotoimisto Oy:n veroryhmää. Hän on erikoistunut erityisesti yritysverotukseen, yritysten omistajanvaihdoksiin ja rakennejärjestelyihin sekä yhtiöoikeuteen.
Jukka Olsbo on vero-oikeuteen ja yhtiöoikeuteen erikoistunut lakimies.
