Koronaepidemian vaikutukset taloyhtiöihin

Maailmanlaajuisena pandemiana leviävä koronavirus (COVID-19) vaikuttaa arkeen Suomessakin. Myös Suomen hallitus on päättänyt poikkeuksellisista toimenpiteistä, joiden on tarkoitus suojata väestöä ja hillitä epidemiaa.

Poikkeuksellinen tilanne aiheuttaa kysymyksiä ja huolta myös isännöintiyrityksissä ja taloyhtiöissä. Isännöintiliitto kerää tälle sivulle tietoa tilanteesta ja sen vaikutuksista. Sivun kaikki sisältö on avointa ja kaikkien isännöintiyritysten ja taloyhtiöiden hyödynnettävissä.

Päivitämme sivua sitä mukaa, kun uutta tietoa tulee. Koska tilanne elää nopeasti, seuraathan myös viranomaistiedotusta. Sivun oikeassa laidassa on linkkejä viranomaislähteiden lisäksi muihin hyödyllisiin ohjeisiin.

Päivitys 7.5. Lisätty tietoa kokoontumisrajoitteiden lieventämisestä sekä Isännöintiliiton suositus tulevia yhtiökokouksia varten. Etäyhteyksiä kannattaa edelleen suosia mahdollisuuksien mukaan. Osallistujien terveys ja yhdenvertaisuus ovat etusijalla.

Yhtiökokous

  • Tuleeko taloyhtiöiden noudattaa Suomen hallituksen määräämää kokousrajoitusta?

    Isännöintiliitto suosittaa, että kaikissa taloyhtiöissä noudatetaan Suomen hallituksen määräystä rajoittaa kokoontumisia. Taloyhtiön yhtiökokoukseen kokouspaikalla osallistuminen ei ole syy vaarantaa kenenkään terveyttä, ei omaansa eikä muiden. Koronaepidemian aikaan moni taloyhtiö suosittaa, että fyysiselle kokouspaikalle osallistuisi lähinnä hallituksen puheenjohtaja ja tarvittaessa isännöitsijä. 

    Yhtiökokouksissa kannattaa ottaa käyttöön etäyhteydet niin laajasti kuin taloyhtiössä on mahdollista tai peruuttaa kokous ja siirtää se tuonnemmaksi.

    Jos kokouspaikalle pyrkii paljon osallistujia, kannattaa tiedustella paikalle saapuvilta osakkailta, voisiko osa antaa valtakirjan toiselle osallistujalle. Osallistujia voidaan vielä tässäkin vaiheessa kehottaa hyödyntämään kokouskutsussa mainittuja etäyhteyksiä ja muu kokousväki voi odottaa sen aikaa, että osakas saa etäyhteyden toimimaan.

    Taloyhtiöllä voi olla myös toinen tila, johon osakkaita ohjataan. Tästä tilasta tulee olla etäyhteys varsinaiseen kokoustilaan.

    Viimeisenä keinona on peruuttaa koko yhtiökokous sillä perusteella, että muuten taloyhtiö ei voi noudattaa Suomen hallituksen määräämää kokoontumisrajoitusta tai viranomaisohjeita turvaetäisyyksistä. 

    Kokoontumisrajoitusta lievennetään kesäkuun alusta alkaen. Isännöintiliitto suosittelee silti suosimaan etäosallistumista silloin, kun se on mahdollista. Jos yhtiökokoukseen tulee paikan päälle paljon ihmisiä, täytyy turvallisuus huomioida erityisen hyvin. Lue lisää täältä.   

    Oikeusministeriö: kysymyksiä ja vastauksia koronasta ja kokoontumisista

  • Mitä välineitä on sähköisen etäkokouksen pitämiseen ja kuka päättää, mitä käytetään?

    Taloyhtiön hallitus päättää, millaisella etäyhteydellä yhtiökokoukseen voi osallistua. Hallituksen on pohdittava kyseisen taloyhtiön kannalta, mitkä ovat parhaat käytettävissä olevat keinot osallistua kokoukseen. Ketään ei voi pakottaa käyttämään tiettyä etäosallistumisen muotoa, joten aina on oltava myös mahdollisuus tulla fyysiselle kokouspaikalle.

    Etäkokouksia voi järjestää lukuisilla eri välineillä. Esimerkiksi hallituksen etäkokouksen voi järjestää video-, sähköposti- tai puhelinkokouksena.

    Yhtiökokouksessa kannattaa suosia sellaisia välineitä, joiden avulla voi pitää kokouksia suuremmallekin joukolle. Esimerkkejä etäkokousten järjestämiseen tarkoitetuista palveluista ovat Office 365 -palvelun Teams, täysin ilmainen Google Hangouts ja Zoom, josta on olemassa sekä maksullinen että maksuton versio.

    Lue lisää etäkokouksen järjestämisestä ja edellä mainituista välineistä kaikille avoimesta jäsenohjeestamme.

    Tutustu myös Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton yhteistyössä laatimiin malleihin:
    Esimerkki etäosallistumisesta postin tai sähköpostin välityksellä varsinaiseen yhtiökokoukseen
    Esimerkki etäosallistumisesta yhtiökokoukseen teknisen välineen avulla

  • Mistä saa apua, jos ei tiedä yhtään, miten etäkokous pidetään?

    Isännöintiliitto on tehnyt kaikille avoimen jäsenohjeen etäkokouksista. Ohjeessa kerrotaan selkeästi etäkokousten pitämisestä ja tarkemmin eri välineistä, joilla kokouksia voi pitää.

    Isännöintiliitto järjesti aiheesta myös webinaarin, jonka tallenne on vapaasti katsottavissa verkkosivuillamme.

    Tutustu myös Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton yhteistyössä laatimiin malleihin:
    Esimerkki etäosallistumisesta postin tai sähköpostin välityksellä varsinaiseen yhtiökokoukseen
    Esimerkki etäosallistumisesta yhtiökokoukseen teknisen välineen avulla

    On suositeltavaa, että taloyhtiöstä nimetään tarvittaessa vapaaehtoinen, esimerkiksi hallituksen jäsen, joka tekee ohjeet etäosallistumisesta sekä auttaa osakkaiden perehdyttämisessä järjestelmän käyttämiseen. Vapaaehtoisen johdolla voidaan järjestää esimerkiksi harjoituskokous etäyhteydellä.

  • Miten äänestys hoidetaan sähköisen etäkokouksen yhteydessä?

    Reaaliaikaisessa etäkokouksessa suljettu lippuäänestys ei onnistu, ellei käytössä ole tämän mahdollistavaa erityistä kokousjärjestelmää. Vaihtoehtona on ns. nimenhuutoäänestys, jossa kokouksen sihteeri lukee vuorotellen osakkaiden nimet ja äänimäärät, ja osakkaat ilmoittavat vuorollaan, mitä äänestävät. Näin osakas voi ilmoittaa oman kantansa äänestyksessä myös käytössä olevan kokousjärjestelmän kautta, puhelimitse, tekstiviestillä tai sähköpostilla.

    Jos yhtiökokouksessa kuitenkin päätetään käyttää suljettua lippuäänestystä, olisi hyvä päättää samalla siitä, että etäyhteyden päässä olevat voivat käyttää perinteisen suljetun lippuäänestyksen sijaan äänestämiseen esimerkiksi tekstiviestiä tai sähköpostia.

    Osakas voi osallistua yhtiökokoukseen myös etukäteen esimerkiksi sähköpostin tai postin välityksellä. Tällöin osakas ei siis ole läsnä reaaliaikaisesti kokouksessa. Etukäteisessä etäosallistumisessa ongelmallista on se, että yhtiökokouksessa voidaan tehdä myös muita päätösehdotuksia kuin ne, jotka hallitus on valmistellut etukäteen. Osakkaiden etukäteen ilmoittamat kannat esityksiin voivat koskea vain etukäteen tiedossa olevia esityksiä, mutta eivät kokouksessa tehtyjä uusia esityksiä.

    Lue lisää etäkokouksista kaikille avoimesta jäsenohjeestamme.

    Tutustu myös Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton yhteistyössä laatimiin malleihin:
    Esimerkki etäosallistumisesta postin tai sähköpostin välityksellä varsinaiseen yhtiökokoukseen
    Esimerkki etäosallistumisesta yhtiökokoukseen teknisen välineen avulla

  • Entä jos järjestelmä kaatuu kesken yhtiökokouksen?

    Laki ei sääntele tällaista tilannetta. Mikäli yhtiökokouksessa on laajemmin käytössä sähköinen järjestelmä etäyhteyden mahdollistamiseksi ja tämä järjestelmä kaatuu kesken yhtiökokouksen, kannattaa yhtiökokouksen puheenjohtajan keskeyttää kokous ja odotetaan, että osakkaat pääsevät liittymään uudestaan etäyhteydellä kokoukseen.

    Mikäli järjestelmä kaatuu pidemmäksi aikaa, eivätkä osakkaat pääse etäyhteydellä takaisin yhtiökokoukseen, kannattaa yhtiökokouksen päättää, että kesken jääneet asiat siirretään käsiteltäväksi jatkokokouksessa eikä kokousta viedä loppuun. Jatkokokoukseen ei tarvitse toimittaa uutta kutsua, jos kokous pidetään enintään neljän viikon kuluessa. Jatkokokouksen ajankohta ilmoitetaan osakkaille. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti.

    Jos järjestelmähäiriö koskettaisi vain yksittäistä osakasta tai johtuisi yksittäisen osakkaan laitteen teknisestä häiriöstä, katsotaan osakkaan poistuneen kokouksesta ja kokousta jatketaan tavalliseen tapaan.

    Jotta ongelmat eivät johtuisi osakkaiden osaamattomuudesta, kannattaa taloyhtiössä harjoitella kokoustamista etäyhteyksin etukäteen. (kts. Mistä saa apua, jos ei yhtään tiedä, miten etäkokous pidetään?)

  • Kumpi on järkevämpää, pitää etäkokous, vaikka osakkaiden osallistuminen siihen on vaikeaa, vai siirtää yhtiökokousta?

    Kokouksen pitämisen ja siirron osalta jokainen taloyhtiö tekee päätöksen oman yhtiön tilanteen mukaan. Yhtiöissä voi nimittäin olla päällä hyvinkin erilaisia tilanteita.

    Jossakin taloyhtiöissä voi olla kiireellisiä hankkeita, joista on tehtävä päätöksiä, ja yhtiökokous on siksi pidettävä mahdollisimman pian. Toisissa yhtiöissä esityslistalla voi olla käsiteltävänä ja päätettävänä ainoastaan lakisääteiset varsinaisen yhtiökokouksen asiat. Tällaiset asiat eivät välttämättä ole niitä kiireellisimpiä.

    Etäosallistuminen kannattaa suunnitella hyvin etukäteen ja ohjeistaa asukkaita, jotta etäosallistuminen yhtiökokoukseen onnistuu. Etäkokoukset ovat monelle työelämästä tuttuja, mutta nyt useat taloyhtiöt ovat uuden äärellä. Tähän uuteen tilanteeseen kannattaa suhtautua etäkokousten kohdalla enemminkin mahdollisuutena eikä uhkana.

  • Miten tiedotetaan yhtiökokouksen siirtämisestä tai peruuttamisesta?

    Laissa ei ole säännöksiä siitä, miten yhtiökokouksen siirrosta tulee ilmoittaa tai miten jo kutsuttu kokous peruutetaan. Asiaa on tulkittu niin, että kokouskutsu voidaan peruuttaa aina yhtiökokouksen avaamishetkeen saakka.

    Taloyhtiön hallitus päättää kokouksen peruuttamisesta. Jos kokouskutsut on jo lähetetty, kannattaa jokaiselle osakkaalle ilmoittaa kirjallisesti kokouksen peruuttamisesta sekä siitä, että uusi kokouskutsu lähetetään, kun hallitus on päättänyt uuden yhtiökokouksen ajankohdan. Uuden kutsun osalta noudatetaan lain ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä.

    Myös kokouspaikalle on hyvä jättää varmuuden vuoksi kirjallinen ilmoitus, että kokous on peruttu ja ajankohta on siirretty myöhemmäksi.

  • Jos taloyhtiön varsinainen yhtiökokous siirtyy, jatkaako vanha hallitus?

    Lain mukaan hallituksen toimikausi päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Näin ollen vanha hallitus jatkaa, kunnes seuraava varsinainen yhtiökokous päättää hallituksen jäsenistä.

    Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muusta määräaikaisuudesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.

  • Mitä aiheutuu siitä, jos yhtiökokous pidetään yli kuusi kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen?

    Lain mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Lakia säädettäessä ei ole kuitenkaan otettu huomioon tällaisen epidemian aiheuttamia poikkeusoloja.

    Huhtikuussa 2020 säädetty määräaikainen lakimuutos sallii yhtiökokouksen lykkäämisen syyskuun loppuun saakka ja antaa lisäaikaa myös tilinpäätöksen laatimiselle.

    Lue lisää siitä, mitä lakimuutos tarkoittaa käytännössä.

  • Miten huomioidaan osakkaiden yhdenvertaisuus, kun kaikilla ei ole mahdollisuuksia käyttää teknisiä apuvälineitä yhtiökokoukseen osallistumisessa?

    Lakia säädettäessä ei ole otettu huomioon tällaisen epidemian aiheuttamia poikkeusoloja. Oikeuskäytäntöä ei myöskään ole siitä, miten yhtiökokoukseen osallistuminen taataan kaikille osakkeenomistajille epidemian aikana.

    Jokaisen taloyhtiön hallituksen on syytä miettiä, mitkä ovat parhaat käytettävissä olevat keinot osallistua etäyhteydellä yhtiökokoukseen juuri omassa taloyhtiössä. Etäyhteydellä osallistumista ei ole syytä tehdä liian vaikeaksi, ja joidenkin osakkaiden kohdalla voidaan suositella esimerkiksi puhelinyhteyttä tai sähköpostia. Ei pidä myöskään unohtaa valtakirjan mahdollisuutta.

    Vinkkejä etäkokoukseen saa Isännöintiliiton tekemästä kaikille avoimesta jäsenohjeesta.

  • Mitä voi tehdä, jos osakas on selvästi sairas ja aikoo silti tulla paikalle yhtiökokoukseen?

    Lain mukaan jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Mikäli osakas on selvästi sairas, yhtiökokouspaikassa paikallaolija voi vielä suositella osakasta käyttämään mieluummin etäyhteyttä ja huomioimaan Suomen hallituksen linjaukset epidemian hillitsemiseksi. Kokouksen puheenjohtajalla on oikeus poistaa kokouksesta silminnähden sairas henkilö.

    Osakkaiden on syytä pitää mahdollisuuksien mukaan tarpeellinen etäisyys muihin läsnäolijoihin. Toivomme, että jokainen ottaa tällaisena poikkeusaikana muiden terveyden huomioon. Paikan päälle ei pidä tulla, jos on sairas tai karanteenissa.

  • Onko muita mahdollisuuksia osallistua yhtiökokoukseen kuin mennä paikan päälle tai osallistua sähköisen etäyhteyden avulla?

    Päätöksentekoon voi osallistua myös postin tai sähköpostin välityksellä, jolloin osakas ilmoittaa ennakkoon kantansa yhtiökokouksessa käsiteltäviin asioihin. Tämä etäosallistumisen tapa edellyttää sitä, että osakas voidaan luotettavasti tunnistaa esimerkiksi allekirjoituksesta tai sähköpostiosoitteesta.

    Ongelma tällaisessa osallistumisessa on se, että yhtiökokouksessa voidaan tehdä myös muita päätösehdotuksia kuin hallituksen etukäteen valmistelevat esitykset. Osakkaiden etukäteen ilmoittamat kannat esityksiin voivat koskea vain etukäteen tiedossa olevia esityksiä, ei itse kokouksessa tehtyjä esityksiä.

  • Voiko yhtiökokouksen yksinkertaisesti jättää pitämättä ja tehdä silti päätöksiä?

    Yhtiökokous voidaan jättää pitämättä ja päätökset tehdä, jos osakkaat ovat yksimielisiä sekä päätettävästä asiasta että kokouksen pitämättä jättämisestä. Tällöin päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös.

  • Voiko osakkaita kieltää tulemasta kokouksen pitopaikalle?

    Taloyhtiö ei voi estää osakkaan osallistumista yhtiökokoukseen kokouspaikalla edes silloin, kun osakas kuuluu riskiryhmään. On kuitenkin suositeltavaa noudattaa myös taloyhtiöissä Suomen hallituksen määräystä rajoittaa yli kymmenen hengen kokoontumista.

    Yhtiökokouskutsussa on hyvä mainita siitä, että koronaepidemian aikana osakkaiden, taloyhtiön hallituksen jäsenten ja isännöitsijän turvallisuuden ja terveyden takaamiseksi on suositeltavaa, että osakkaat osallistuvat yhtiökokoukseen hyödyntämällä hallituksen päättämiä etäosallistumistapoja tai ennakkoäänestystä. Ei pidä myöskään unohtaa valtakirjan mahdollisuutta.

  • Voiko isännöitsijä olla ainoa, joka on fyysisesti kokouspaikalla ja toimia etäkokouksen puheenjohtajana, jos hänellä on valtakirja joltain osakkaalta?

    Laki ei määrittele sitä, kuka voi toimia yhtiökokouksen puheenjohtajanaTaloyhtiön hyvä hallintotapa –suosituksen mukaan isännöitsijän ei tulisi toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana eikä osakkaan valtuutettuna. 

  • Tuleeko isännöitsijäntodistukseen liittää viimeksi vahvistetun tilinpäätöksen lisäksi myös hallituksen laatima tilinpäätös, jota ei ole vielä yhtiökokouksen siirtymisen takia vahvistettu?

    Isännöitsijäntodistukseen tulee liittää viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös.

    Todistuksessa on oltava näin ollen yhtiökokouksen viimeksi vahvistaman tilinpäätöksen lisäksi hallituksen laatima vielä vahvistamaton tilinpäätös, jos isännöitsijäntodistus pyydetään juuri sinä ajanjaksona, jolloin hallitus on laatinut päättyneen tilikauden tilinpäätöksen, mutta sitä ei ole vielä vahvistettu yhtiökokouksessa. Laadittu tilinpäätös tarkoittaa tilinpäätöstä, jonka enemmistö hallituksen jäsenistä on allekirjoittanut. Isännöitsijäntodistukseen tulee merkitä myös tieto siitä, ettei viimeksi laadittua tilinpäätöstä ole vielä vahvistettu varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Arki epidemian aikana

  • Hallitus/osakkaat/asukkaat kyselevät isännöinniltä toimintaohjeita omaan arkeensa, mitä voimme vastata?

    Taloyhtiön hallitukset, osakkaat ja asukkaat voi ohjata Kotitalon päivittyvälle teemasivulle.

    Neuvontaa ja tietoa koronaviruksesta saa valtakunnallisesta neuvontapuhelimesta numerosta 0295 535 535.

    Myös Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL ylläpitää päivittyvää sivua.

    Terveysneuvontaa kansalaiset saavat omalta terveysasemalta, akuuteissa oireissa oman alueen terveydenhuollon päivystyksestä ja henkeä uhkaavassa tilanteessa hätänumerosta 112.

  • Mikä on karanteenin ja eristyksen ero?

    Karanteeni on varotoimi, johon lääkäri asettaa virukselle altistuneen ihmisen tartuntalain perusteella. Karanteeniin asetettu ei ole sairas, mutta jos hän sattuukin sairastumaan, karanteenissa hän ei sairastuta muita. Karanteenissa olevia ihmisiä on kehotettu välttämään kontaktia muihin ihmisiin, mutta esimerkiksi koiraansa saa ulkoiluttaa. Suomen hallituksen 16.3. ilmoittamien poikkeustoimien mukaan yli 70-vuotiaat velvoitetaan pysymään erillään kontakteista muiden ihmisten kanssa, jolloin tämä vastaa karanteenin olosuhteita.

    Eristykseen voidaan määrätä potilas, joka laboratoriotutkimuksen perusteella varmuudella sairastunut koronavirukseen, mutta on riittävän hyväkuntoinen sairastaakseen kotona. Eristyksessä hoito tapahtuu infektiolääkärin antamien ohjeiden mukaisesti.

    Viikonloppuna osa sairaanhoitopiireistä kiristivät testikriteereitään, joten kaikkia tartuntoja ei enää voida todentaa. Siksi jokaisen kannattaa välttää ylimääräisiä ihmiskontakteja ja suojautua virukselta THL:n ohjeiden mukaisesti.

  • Pitäisikö isännöinnin tietää, jos joku asukas on taloyhtiöissä karanteenissa tai eristyksessä?

    Osakkaalla, asukkaalla tai hallituksella ei ole velvollisuutta ilmoittaa isännöintiin, jos asukkaita on karanteenissa tai eristyksessä. Kenenkään ei tarvitse kertoa omasta terveydentilastaan isännöinnille tai taloyhtiölle, mutta isännöinnillä oikeus kysyä asiaa ainakin tilanteessa, jossa huoneistoon pitäisi mennä, ja tällöin saatu tieto on tietenkin luottamuksellista. Myöskään muiden terveyttä koskevia tietoja ei saa levittää naapureille.

    Terveystietoja koskevasta tietosuojasta ja vaitiolovelvollisuudesta lisätietoa tietosuojavaltuutetun toimistolta.

  • Miten taloyhtiön, huoltoyhtiön tai remonttiyrityksen toimintaan vaikuttaa se, jos talon asukkaita on karanteenissa tai eristyksessä?

    Lähtökohtaisesti taloyhtiön toiminta jatkuu kuten ennenkin, vaikka joku asukkaista olisi karanteenissa. Karanteenissa olevan tulee ottaa huomioon, ettei hän ole lähikontaktissa taloyhtiön muiden asukkaiden tai esimerkiksi isännöinnin tai huollon kanssa.

    Eristyksessä olevan tulee noudattaa eristystä koskevia ohjeita, joita hän on saanut infektiolääkäriltä. Eristyksessä olevan pitää ehdottomasti välttää kaikkia lähikontakteja muihin ihmisiin.

    Taloyhtiössä suoritettavien kunnossapitotöiden ja muiden huoneistokäyntien tarpeellisuus on syytä arvioida etukäteen entistä paremmin epidemian aikana. Asuntoihin mennään ainoastaan silloin, kun on kyseessä vesivahingon kaltainen kiireellinen toimenpide, jota ei voi siirtää. Tällaisessa tilanteessa ohjeita kannattaa kysyä esimerkiksi valtakunnallisesta neuvontanumerosta 0295 535 535.

  • Miten taloyhtiön, huoltoyhtiön tai remonttiyrityksen toimintaan vaikuttaa se, jos talossa on paljon vanhuksia tai muita riskiryhmäläisiä?

    Taloyhtiössä suoritettavien kunnossapitotöiden ja muiden huoneistokäyntien tarpeellisuus on syytä arvioida etukäteen entistä paremmin epidemian aikana. Asuntoihin mennään ainoastaan silloin, kun on kyseessä vesivahingon kaltainen kiireellinen toimenpide, jota ei voi siirtää. Tällaisessa tilanteessa ohjeita kannattaa kysyä esimerkiksi valtakunnallisesta neuvontanumerosta 0295 535 535.

  • Miten työntekijä voi suojautua, jos kiireellisen huoltotoimen takia on pakko mennä huoneistoon, jossa on koronaan sairastunut henkilö eristyksissä?

    Koronavirus tarttuu ensisijaisesti pisara- ja kosketustartuntana, kun henkilö yskii tai aivastaa. Pintojen osuus viruksen leviämisessä ei nykytiedon mukaan ole merkittävä. Pintojen kautta tarttumisen riski on olennainen lähinnä sairaalassa, missä on paljon sairaita ja oireilevia potilaita.

    Huoneistoon tulee mennä vain, jos se on ehdottoman välttämätöntä vahinkojen korjaamiseksi ja lisävahinkojen estämiseksi. Tällöin pitää ensisijaisesti huolehtia huolellisesta käsihygieniasta, eli pestä kädet THL:n ohjeiden mukaan asuntoon mennessä ja sieltä poistuessa, sekä pitää vähintään 1,5-2 metrin etäisyys sairastuneeseen henkilöön. Parhaiten tämä onnistuu niin, ettei ole sairastuneen kanssa samassa tilassa. Työterveyslaitos ohjeistaa, että asukkaalle voi esimerkiksi soittaa ennen huoneistoon menemistä ja pyytää sairastuneita pysymään eri tilassa. Jos asukas on karanteenissa eli tämä ei ole sairas, vaan välttelee kontakteja varotoimenpiteenä, voi asukas poistua myös ulos huollon ajaksi.

    Suu- ja nenäsuojuksen käyttöä suositellaan terveydenhuollon ammattilaisille ja koronavirusinfektioon sairastuneiden potilaiden lähikontakteille, esimerkiksi samassa taloudessa asuville. Jos huoltotoimenpidettä tekevällä henkilöllä on käytössään esimerkiksi asbestikartoituksissa käytettävä hengityssuojain (FFB2 tai FFB3), voi tällaista käyttää. Sen sijaan kevyen suu- ja nenäsuojuksen käyttö voi olla jopa haitallisia, sillä sen asentoa kasvoillaan korjatessa tulee helposti kosketeltua myös silmiä, nenää ja suuta. Jos maskia käyttää, tulee siis edelleen olla tarkkana ja muistaa olla koskettelematta kasvoja.

    Tukevan hengityssuojaimen lisäksi voi käyttää kumihanskoja, jos niiden kanssa pystyy tekemään töitä. Kumihanskojakin käytettäessä tulee huolehtia hyvästä käsienpesusta. Mukana kannattaa pitää myös alkoholipitoista käsihuuhdetta, jota käytetään, jos käsien pesu saippualla ei ole mahdollista.

    Jos työssä avataan tukkeutuneita viemäreitä ja on mahdollisuus joutua kosketuksiin märkien saostumien kanssa, täytyy käyttää tykevia, kyynärpäähän ulottuvia nitriilikumikäsineitä. Kasvot suojataan kasvosuojuksella eli muovivisiirillä. Myös nestetiivis suojavaatetus voi olla tarpeen. Suojaimia käytetään kertakäyttöisinä ja ne riisutaan heti käytön jälkeen jätepussiin. Jätepussi teipataan kiinni ja viedään heti sekajäteastiaan.

    Työvaatteita pestessä käytetään vähintään +60 asteen pesulämpötilaa tai desinfioivaa pesuainetta.

    Lue koko ohjeistus Työterveyslaitoksen sivuilta.

  • Kuka hoitaa viestinnän esimerkiksi yhteisten tilojen käytöstä, jos taloyhtiöissä tiedetään asuvan ihmisiä, jotka ovat karanteenissa tai eristyksessä?

    Tällaisen epidemian aikana jokaisen on otettava omassa toiminnassaan oma-aloitteisesti muiden ihmisten terveys huomioon. On suositeltavaa, että taloyhtiö tiedottaa myös yhteisten tilojen pelisäännöistä epidemia-aikana. Taloyhtiön hallituksen on hyvä sopia viimeistään nyt isännöinnin kanssa, kuka organisoi tiedottamisen. Lue lisää kriisitilanteen viestinnästä Kotitalosta.

    Yhteisten tilojen käyttö karanteeniin aikana on edelleen sallittua. Esimerkiksi pesutupaa voi käyttää silloin, kun siellä ei ole samanaikaisesti muita ihmisiä. Taloyhtiön lenkkisaunaan ei pidä mennä, jos epäilee sairastuneensa koronaan, koska lenkkisaunassa voi olla muitakin asukkaita samaan aikaan.

    Mikäli asukkaalla on laboratoriokokein varmennettu koronatartunta, kaikkien yhteistilojen käyttöä pitää välttää ja huomioida tartuntariski erityisen hyvin. Viime kädessä taloyhtiön hallitus voi kieltää yhteistilojen käytön rajatuksi ajaksi kaikilta. Viestintä epidemian aikana on erityisen tärkeää.

  • Kuka voi päättää taloyhtiön yhteisten tilojen, kuten saunan ja pesutuvan käytön rajoittamisesta tai kieltämisestä, ja millä perustein?

    Viranomaiset eivät ole antaneet käyttökieltoja koskien taloyhtiön yhteisiä tiloja, kuten saunaa tai pesutupaa. Päätöksen taloyhtiön yhteisten tilojen käytön rajoittamisesta tai kieltämisestä tekee tarvittaessa taloyhtiön hallitus.

    Päätöstä voidaan perustella koronaepidemian rajoittamisella ja tartuntariskin pienentämisellä. Perusteena voi olla myös palveluntuottajan, kuten siivousyrityksen, ohjeistus ja resurssien priorisointi. On suositeltavaa, etteivät koronaan sairastuneet tai altistuneet tai muuten itsensä sairaaksi tuntevat käytä yhteisiä tiloja, ja huomioivat näin naapureidensa ja palveluntuottajien terveyden ja turvallisuuden.

  • Jos taloyhtiön sauna on poistettu käytöstä koronan vuoksi, saako saunamaksuja edelleen periä?

    Taloyhtiön hallitus on voinut päättää, että taloyhtiön saunan käytöstä maksetaan käyttökorvaus eli saunamaksu. Saunamaksulla on tarkoitus kattaa sen käytöstä aiheutuvia kuluja. Yleensä maksu on maltillisesti mitoitettu ja osakkaiden hoitovastike kattaa loput saunan käytöstä koituvat kulut. 

    Jos taloyhtiön sauna on poistettu käytöstä koronaepidemian aikana, on oletettavaa, että taloyhtiölle ei aiheudu saunasta käyttökuluja tältä ajalta. Taloyhtiöllä ei ole myöskään tarvetta periä saunamaksuja tältä ajalta. 

  • Voiko koronaepidemian ajaksi sallia parveketupakoinnin, vaikka se muuten taloyhtiössä olisi kielletty?

    Parveketupakointi voi olla kielletty yhtiöjärjestysmääräyksellä, viranomaisen määräämällä tupakointikiellolla tai vuokrasopimuksen ehdolla. 

    Isännöintiliitto ei suosittele, että tällaisia kieltoja sallitaan rikottavaksi, vaan epidemiankin aikana pyritään tupakoimaan esimerkiksi taloyhtiön osoittamalla tupakointipaikalla. Karanteenissa olevat asukkaat voivat liikkua pihalla, mutta koronaviruksen tai virusoireiden takia eristyksissä olevien asukkaiden on suositeltavaa pysytellä sisätiloissa ja noudattaa viranomaisten antamaa ohjeistusta. 

    Jokainen taloyhtiö tai vuokranantaja arvioi  kuitenkin itse, vetoaako tupakointikieltoon vai antaako väliaikaisen luvan tupakointiin. 

    Viranomaisen määräämän tupakointikiellon rikkomista valvoo käytännössä viranomainen eikä taloyhtiö. 

  • Voidaanko taloyhtiön talkoita järjestää epidemian aikana?

    Taloyhtiön talkoot on useissa taloyhtiöissä suunniteltu keväälle. Talkoissa on tarkoitus päästä tekemään taloyhtiön pihatöitä yhdessä naapureiden kanssa ja viettää aikaa yhdessä. Valtioneuvoston ohjeen mukaisesti kuitenkin kaikkia turhia sosiaalisia kontakteja on nyt syytä välttää kaikissa tilanteissa. Sama ohjeistus koskee myös taloyhtiön pihalla kokoontumista esimerkiksi talkoiden merkeissä.

    Epidemia-aikana ei ole suositeltavaa järjestää yhteistä talkoopäivää, vaan jokainen halukas voi tehdä yhteisiä pihatöitä silloin, kun itselle parhaiten sopii. Taloyhtiön hallitus voi esimerkiksi listata asioita, joita osakkaat voivat talkoohengessä tehdä kevään aikana. Tarkoitus on kuitenkin välttää sitä, että useat asukkaat kokoontuvat samaan aikaan talkootöihin.

  • Miten hallintaanottovaroitus voidaan antaa tiedoksi epidemian aikana, jos haastemies ei toimita varoituksia epidemian aikana?

    Lain mukaan hallintaanottovaroitus on annettava tiedoksi todisteellisesti. Siksi varoituksen tiedoksiannossa käytetään yleensä haastemiestä. Jos haastemiestä ei voisi käyttää epidemian aikana, voi varoituksen antaa myös muulla todistettavalla tavalla.

    Todisteellinen tiedoksianto voi olla esimerkiksi se, että osakas kuittaa vastaanottaneensa varoituksen. Todisteellinen tiedoksianto voi olla myös sellainen, että varoitus annetaan osakkaalle esteettömän todistajan läsnä ollessa. Saantitodistuksella toimitettu kirjelähetys täyttää todisteellisuuden vaatimuksen, mutta ainoastaan siinä tapauksessa, jos vastaanottaja hakee kirjelähetyksen postista ja siitä saadaan saantitodistus. Pelkkä kirjattu kirje ei siis riitä.

    Mikäli poikkeuksellinen epidemia-aika tuo haasteita varoituksen tiedoksiantamiseen eikä hallintaanottoprosessi ole kiireellinen, voi taloyhtiön hallitus päättää odottaa hetken varoituksen tiedoksiantamista ja seurata, miten epidemia kehittyy. Hallintaanottovaroituksen antamiselle ei ole tiettyä määräaikaa siitä, kun hallintaanotovaroituksen peruste on hallituksen tiedossa.

    Yhtiökokouksen päätös huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan on annettava tiedoksi osakkaalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle samalla tavalla kuin hallintaanottovaroitus. Päätös tulee antaa tiedoksi 60 päivän kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä. Koronaepidemia ei ole vaikuttanut tiedoksiannon määräaikaan, vaan sitä on edelleen noudatettava.

    Jos tiedoksianto ei onnistu 60 päivän määräajassa, se johtaa yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen tehottomuuteen eikä päätökseen voida enää vedota. Yhtiökokouksen päätöksen osalta ei ole siis välttämättä aikaa odottaa, miten epidemia kehittyy, vaan päätöksen tiedoksiantoa on syytä yrittää muulla tavoin. Jos tiedoksianto on kiireellinen, kannattaa olla yhteydessä haastemieheen.

    Jos taloyhtiöllä on hallintaanottoprosessi käynnissä, sen kannattaa tiedustella käräjäoikeudelta, toimittavatko haastemiehet tiedoksiantoja epidemian aikana normaalisti.

Talous ja hankkeet

  • Miten tulisi suhtautua osakkaiden koronasta johtuviin maksuvaikeuksiin, ja mitä taloyhtiö voi tehdä välttyäkseen itse maksuvaikeuksilta?

    Myös koronaepidemian aikana taloyhtiön johdon tulee huolehtia siitä, että osakkaiden maksusuorituksia seurataan ja maksuhäiriöihin puututaan viivytyksettä. Jos koronaepidemia alkaa vaikuttaa osakkaan kykyyn maksaa vastiketta eräpäivään mennessä, kannattaa osakkaan ilmoittaa tästä yhtiön johdolle, jolloin osakas ja yhtiö voivat sopia vastikkeenmaksusuunnitelmasta.

    Jos osakas ei pysy sovitussa maksusuunnitelmassa vaan vastikkeita jää enemmänkin rästiin, joutuu yhtiö reagoimaan syntyviin rästeihin perinnällä tai ottamalla huoneisto yhtiön hallintaan. Osakkaan kannattaa kuitenkin esisijaisesti käydä maksutilannettaan läpi esim. asuntoluoton lyhennyksen osalta oman luotonantajapankkinsa kanssa.

    Yhden osakkaan kuukauden vastikerästi ei notkauta taloyhtiön maksuvalmiutta, mutta jo useampi vastikerästi sen voi tehdä, kun taloyhtiön tili vajenee ja taloyhitön laskujen maksamisesta tulee vaikeaa tai mahdotonta. Taloyhtiöllä olisi hyvä olla tilillään ylimääräistä noin kolmen kuukauden vastikekertymän verran. Tällaisen puskurin avulla taloyhtiön maksukyky säilyy, vaikka tulisi yllättäviä menoja.

    Jäsenohje: Vuokra- ja vastikesaatavien perintä (vaatii kirjautumisen)

    Jos taloyhtiöllä on ongelmia esimerkiksi yhtiölainan maksamisessa, kannattaa asiasta neuvotella pankin kanssa mahdollisimman pian. Lue lisää Kotitalosta: OP ennakoi: jo syksyllä asunto-osakeyhtiöiden kanssa käydään neuvotteluja taloyhtiölainojen lyhennyksistä

  • Voiko taloyhtiö päättää alentaa taloyhtiön hallinnassa olevan liiketilan vuokraa tai muuttaa vuokranmaksun määräpäivää myöhemmäksi koronaepidemian vuoksi?

    Taloyhtiön hallituksen toimivaltaan kuuluu määrittää taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen vuokran määrä. Taloyhtiö voi käydä vuokralaisen kanssa neuvottelua mahdollisesta vuokran alentamisesta tai vuokranmaksun aikataulun joustamisesta.

    Tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa taloyhtiölle voi olla tärkeämpää pitää vuokralainen myös epidemian ajan kuin se, että vuokrasopimus irtisanotaan vuokralaisen toimesta tai puretaan taloyhtiön toimesta vuokranmaksulaiminlyöntien takia.

    Taloyhtiön täytyy arvioida, miten muutos vaikuttaa koko taloyhtiön talouteen. Muutokset maksuaikatauluun tai vuokran suuruudesta sopiminen kannattaa sopia kirjallisesti ja vain tietyksi ajanjaksoksi, esim. kahdeksi kuukaudeksi, ja sopia uudelleen, jos tilanne näin vaatii.

    Alennuksen suuruuteen on mahdotonta antaa selkeää ohjenuoraa. Hyvä lähtökohta on kysyä ensin vuokralaiselta, kuinka suurta alennusta he toivoisivat ja sen jälkeen suhteuttaa toivetta taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Tavoitteena on saada minimoitua myös taloyhtiön riskiä siitä, että liiketilaan tulisi tyhjiä kuukausia sen vuoksi, että vuokralaisen yritystoiminta kaatuu eikä uutta vuokralaista heti löydy. Alennuksen määrää kannattaa siis suhteuttaa myös tyhjien kuukausien todennäköisyyteen.

    Lue esimerkki Kotitalosta: Lahtelainen taloyhtiö ojensi auttavan kätensä ahdinkoon joutuneille kivijalkayrityksille

  • Voiko urakka viivästyä koronaepidemian vuoksi?

    Koronaepidemia voi aiheuttaa urakan viivästymisen, jos materiaalitoimitukset tai urakoitsijan saatavilla oleva työvoima vähenisi. Urakoitsijan on hyvä ilmoittaa taloyhtiölle mahdollisimman pian, mikäli urakka näyttää viivästyvän.

    Urakka voi viivästyä myös taloyhtiön tilanteen takia. Jos talossa on esimerkiksi eristyksessä olevia asukkaita, ei heidän huoneistoissaan voi välttämättä työskennellä.

    Jos urakka viivästyy, täytyy aina katsoa, mitä sopimuksessa on sovittu viivästyksen osalta.

  • Mitä urakan viivästymisestä seuraa?

    Taloyhtiön urakkasopimuksissa noudatetaan usein rakennusalan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998).

    Mikäli koronavirusepidemialla on vaikutuksia työmaiden aikatauluun, on tästä ilmoitettava viipymättä taloyhtiölle.

    YSE 20 §:ssä on määritelty ylivoimainen este ja sen vaikutus sopimussuhteeseen. Kyseisen pykälän mukaan urakoitsijalla on oikeus saada kohtuullinen pidennys sovittuun urakka-aikaan, jos urakan valmistumisen esteenä on esimerkiksi sopijapuolista riippumaton poikkeuksellinen seikka,

    • joka huomattavasti vaikeuttaa urakkasopimuksen velvoitteiden täyttämistä,
    • jota sopijapuoli ei ole voinut ottaa edeltäpäin huomioon
    • ja jonka tuottamaa haittaa hän ei ole voinut kohtuudella poistaa.

    Koronaviruksen aiheuttamat haitat voivat täyttää ylivoimaisen esteen edellytykset. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti.

    YSE 50 §:n mukaan urakoitsijalla on oikeus saada korvausta, jos urakkasuoritus keskeytyy osittain tai kokonaan ylivoimaisen esteen takia ja se aiheuttaa urakoitsijalle vahinkoa. Tilaajan tulee tällöin korvata urakoitsijalle keskeytyksen aiheuttamia kustannuksia (vartiointikustannukset, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus, huolto- ja hoitokustannukset). Lisäksi tilaaja osallistuu urakoitsijalle aiheutuneisiin muihin kustannuksiin keskeytysajalta pykälässä mainitun perusteen mukaan. Keskeytyksestä aiheutuneita kustannuksia laskettaessa otetaan huomioon urakka-ajan siirtyminen epäedullisempaan tai edullisempaan vuodenaikaan. Urakoitsijalla ei ole oikeutta saada tilaajalta muuta korvausta keskeytyksestä.

    Sopimuksen purkamisen perusteena (YSE 80 §) voi olla ylivoimainen este, mutta purkukynnys on yleisesti ottaen korkea. Edellytyksenä sopimuksen purkamiselle on, että rakennustyö tai suoritus joudutaan keskeyttämään pitkähköksi ja epämääräiseksi ajaksi.

    Tällä hetkellä näyttää siltä, että koronaepidemia voi viivästyttää urakoita, mikä voi aiheuttaa taloyhtiöille lisäkuluja. Isännöintiliiton näkemyksen mukaan sopimusten purkamiseen epidemian vuoksi ei toistaiseksi ole perusteita.

  • Voiko taloyhtiö siirtää tai perua urakan koronaepidemiaan vedoten?

    Myös taloyhtiöllä voi olla yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin perustuen oikeus vedota omalta osaltaan ylivoimaiseen esteeseen. Ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan asiaa tai yllättävää tapahtumaa, joka vaikuttaa olennaisesti suoritukseen ja jota ei voida lukea kummankaan sopimuskumppanin vastuupiiriin. Koronaviruksen aiheuttamat haitat voivat täyttää ylivoimaisen esteen edellytykset. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti.

    Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa taloyhtiössä on useampia huoneistoja, joissa asukkaat ovat koronaepidemian vuoksi eristyksessä huoneistoissaan eikä korjaustöitä pystytä huoneistoissa tekemään. Esimerkkejä huoneistoissa tehtävistä urakoista ovat putkiremontti ja kylpyhuonekorjaukset.

    Jos kyseessä on julkisivu-, hissi-, piha- tai kattoremontti, ei huoneistoissa yleensä tarvitse tehdä töitä. Myöskään taloyhtiön yhteisiin tiloihin kohdistuvat remontit ei vaikuta huoneistoihin. Näitä remontteja voi siis edistää epidemiasta huolimatta, kunhan niin asukkaiden kuin työntekijöidenkin turvallisuus ja terveys huomioidaan huolella.

    Taloyhtiön tulee aina ilmoittaa urakoitsijalle viipymättä, mikäli korjaushankkeen toteutus viivästyy ylivoimaisen esteen takia.

  • Kannattaako jo meneillään tai alkamassa olevia hankkeita pysäyttää tai lykätä?

    Mikäli taloyhtiö on jo tehnyt hanketta koskevan sopimuksen urakoitsijan kanssa, tulee taloyhtiön neuvotella urakoitsijan kanssa hankkeen aikataulusta sekä mahdollisesta viivästymisestä. On hankekohtaista, miten koronaepidemia voi siihen vaikuttaa.

    Koronaepidemia vaikuttaa lähinnä sellaisiin hankkeisiin, joita tehdään huoneistojen sisällä (esimerkiksi putkiremontti tai kylpyhuonekorjaus). Mikäli hankkeeseen kuuluu sekä huoneiston sisällä että ulkopuolella tehtäviä töitä, on hyvä käydä urakoitsijan kanssa läpi sitä, miten töiden aikataulutuksessa huomioidaan epidemia-aika ja voidaanko töitä aikatauluttaa uudelleen.

    Esimerkiksi pahimpaan epidemia-aikaan kannattaa tehdä huoneistojen ulkopuolisia töitä ja siirtää huoneistojen sisällä tehtäviä töitä myöhemmäksi. Myös huoneistojen tilanteen mukaan voidaan sopia, että tietyt huoneistot, joissa on asukkaita eristyksessä, tehdään myöhemmin.

    Koronaepidemia voi aiheuttaa myös koko urakan viivästymisen. (kts. Voiko urakka viivästyä koronaepidemian vuoksi?)

    Tutustu myös sosiaali- ja terveysministeriön ja ympäristöministeriön yhdessä alan järjestöjen (mm. Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Rakli ja Rakennusteollisuus) kanssa laatimiin ohjeisiin asuinrakennusten korjaushankkeisiin koronavirusepidemian aikana.

  • Mitä tulee huomioida, jos taloyhtiössä on alkamassa putkiremontti ja osakkaiden tulisi muuttaa useammaksi kuukaudeksi pois huoneistosta?

    Mikäli taloyhtiössä on asukkaita eristyksessä huoneistoissa, se voi vaikuttaa remontin toteuttamiseen huoneistoissa sekä asukkaiden mahdollisuuteen muuttaa remontin ajaksi sijaisasuntoon. Tilapäistä majoitusta on yleensä suhteellisen hyvin saatavilla, mutta sen hyödyntäminen voi taloudellisista syistä tai sairauden vakavuuden vuoksi olla mahdotonta.

    Mikäli tällainen tilanne on käsillä, on taloyhtiön hyvä mahdollisimman pian sopia urakoitsijan kanssa, miten tämä pitää ottaa huomioon hankkeessa ja sen aikataulussa. Niin taloyhtiö kuin urakoitsija voivat vedota ylivoimaiseen esteeseen urakan viivästymisen osalta tällaisessa tilanteessa. (kts. Voiko urakka viivästyä koronaepidemian vuoksi?)

    Tutustu myös sosiaali- ja terveysministeriön ja ympäristöministeriön yhdessä alan järjestöjen (mm. Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Rakli ja Rakennusteollisuus) kanssa laatimiin ohjeisiin asuinrakennusten korjaushankkeisiin koronavirusepidemian aikana.

  • Jos taloyhtiön varsinainen yhtiökokous siirtyy, millä vastikkeilla mennään varsinaiseen yhtiökokoukseen asti?

    Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta ja tyypillisesti yhtiövastikkeen määrästä. Mikäli varsinainen yhtiökokous joudutaan siirtämään, pysyy vastikemäärä ennallaan. Vastikemäärä pysyy samana siihen asti, että varsinainen yhtiökokous päättää uuden yhtiövastikkeen suuruudesta. 

    Taloyhtiössä voi lisääntyneiden menojen suhteen olla yhtiövastikkeen korotuspainetta ja yhtiökokouksen siirto voi aiheuttaa vielä entisestään vastikkeen korottamisen tarvetta. Tällöin kannattaa harkita, että yhtiökokous pidetään etäyhteyksiä hyödyntäen.  

    Taloyhtiö voi lisäksi hyödyntää lain mahdollisuutta päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta kuten yhtiövastikkeen suuruudesta ilman yhtiökokousta, jos osakkaat ovat yksimielisiä sekä päätettävästä asiasta että kokouksen pitämättä jättämisestä. Tällöin päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös. 

Hyödynnä jäsenohjeet, viestimallit ja Isännöintiliiton kannanotot: