Putkiremontin alla voi olla viisasta hakeutua alv-velvolliseksi, etenkin jos liiketiloihin etsitään uusia käyttäjiä.
Menestyvä kivijalkaliike voi taata taloyhtiölle tasaisen vuokratuoton. Toisessa vaakakupissa painavat taloudelliset riskit ja mahdolliset häiriöt.
– Etenkin pubeille on melkein mahdoton saada lupaa naapurien vastustamisen vuoksi. Parturi–kampaamot taas ovat haluttuja vuokralaisia, sanoo kuopiolainen isännöitsijä ja Iljan isännöintikeskus Oy:n toimitusjohtaja Ilja Knuutinen.
Etenkin pubeille on melkein mahdoton saada lupaa naapurien vastustamisen vuoksi.
Yrityksen asiakkaina on asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä, joiden tiloissa toimivat muun muassa parturi–kampaamo, kuntosali ja fysioterapeutti.
Jos liiketilaan halutaan isoja muutostöitä, tarvitaan taloyhtiön hallituksen lupa.Liiketilan käyttötarkoituksen muuttaminen voi edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kunnan rakennuslupaa.
Taloyhtiöllä valvontavastuu
Yleensä isännöitsijällä on asemavaltuus allekirjoittaa rakennuslupahakemus taloyhtiön puolesta. Knuutinen korostaa taloyhtiön valvontavastuuta.
– Vaikka liiketila olisi esimerkiksiyksittäisen osakkeenomistajan omistuksessa, on viime kädessä taloyhtiön vastuulla valvoa, että muutokset tehdään loppuun rakennusluvan mukaisesti.
Liiketilojen muutostöissä kannattaa varata riittävästi aikaa suunnittelulle ja taloyhtiön päätöksenteolle.
– Kuukausi on sopiva aika selvitellä, mitä kaikkea muutokset edellyttävät.
Myös rakennusluvan käsittely vie yleensä viikkoja.
Alv-palautuksista iso potti
Knuutinen suosittelee taloyhtiötä harkitsemaan hakeutumista arvonlisäverovelvolliseksi, jos sen tiloissa toimii yrityksiä.
Tavallisesti osakkaat ja vuokralaiset maksavat vuokransa ja vastikkeensa verottomina, mutta taloyhtiö maksaa laskunsa alvillisina. Vastikkeet ja vuokrat määritellään niin korkeiksi, että yhtiön menojen alv:t saadaan katettua. Alv-velvollisessa yhtiössä liiketilan käyttäjä maksaa vuokransa tai vastikkeensa alvillisena ja saa vähentää maksamansa alvit verotuksessa. Alv-velvollisuus voi tuoda liiketilan yrittäjälle paitsi säännöllistä verohyötyä myös huomattavia kertaluonteisia hyötyjä, kertoo Knuutinen.
Uudiskohteessa liiketilaan kohdistuu rakentamisen aikaista arvonlisäveroa, jonka yrittäjä voi hakea verottajalta pois.
– Esimerkiksi eräässä vuoden 2019 lopulla valmistuneessa taloyhtiössä liiketilan omistaja sai verottajalta alv-palautusta 16 000 euroa, Knuutinen kertoo.
Myös putkiremonteista ja muista isoista urakoista kertyy nopeasti sievoinen summa alv-palautuksia, tietää Knuutinen. Taloyhtiö maksaa putkiremontista normaalin 24 prosentin arvonlisäveron.
– Jos alvit saa haettua verottajalta takaisin, se voi olla yrittäjälle taloudellinen houkutin toimia liiketilassa.
Liiketilan käyttötarkoituksen muutos
- Huoneiston käyttötarkoituksen muutos voi edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista.
- Siihen vaaditaan määräenemmistöpäätös yhtiökokouksessa ja tarvittaessa liiketilaa hallitsevan osakkaan suostumus.
- Kaavassa säännellään yleensä vain liiketilojen minimineliöt ja käyttötarkoituksena toimisto- tai liiketila.
Liiketilojen kysyntä elpyy
Tyhjään liiketilaan voi houkutella vuokralaisia investoimalla tilan kehittämiseen. Osakashallintaisen liiketilan muutostyöt maksaa osakas. Yhtiön hallinnassa olevan tilan remontin maksaa yhtiö, koska yhtiön on pidettävä tila sen käyttötarkoitukseen sopivassa kunnossa, sanoo lakiasiantuntija Laura Lithenius Isännöintiliitosta.
– Jos käyttötarkoitusta muutetaan vuokralaisen toiveesta, kustannuksista on sovittava vuokralaisen kanssa.
Suomen yrittäjien tuoreessa pk-yritysbarometrissä on taloyhtiöille myönteinen uutinen: yritysten luottamus tulevaisuuteen on tasaantunut syksyn 2020 jälkeen, ja uusia yrityksiä syntyy taas.
– Konkurssien määrässä nähdään todennäköisesti jonkinlainen piikki alkuvuonna. Kokonaisuutena näyttää kuitenkin siltä, että mitään suurta muutosta liiketilojen kysynnässä ei olettaisi olevan, sanoo ekonomisti Petri Malinen.
Teksti: Janne Laitinen
Kuvat: Petri Jauhiainen
Verohallinnon alv- ja muut ohjeet taloyhtiöille: vero.fi/taloyhtio