Muistio, joka koskee hallituksen esitystä eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta annetun lain 9 §:n väliaikaisesta muuttamisesta
Hallituksen esityksen pääasiallinen sisältö
Asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta annetun lain mukaan lainansaaja on velvollinen maksamaan valtiolle takausmaksun, jonka suuruus on kaksi prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta. Takausmaksun määrää ehdotetaan nyt väliaikaisesti alennettavaksi 0,5 prosenttiin.
Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian ja olemaan voimassa 30.9.2021 saakka. Laki koskisi takauslainaa, jos laina tai sen ensimmäinen erä on nostettu lain voimassaoloaikana.
Isännöintiliiton näkemys lain kehittämistarpeista
Yleistä lain tavoitteista
Takauslainoilla pyritään tukemaan asunto-osakeyhtiöitä saamaan välttämättömiin perusparannuskorjauksiin rahoitusta. Järjestelmän tavoitteena on tukea niitä, joilla on vaikeuksia saada markkinaehtoista rahoitusta pankeilta. Laki valtiontakauksesta asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainoihin on ollut voimassa 1.1.2015 alkaen, mutta yhtään avustusta ei ole myönnetty.
Keskeiset ongelmat/miksi lainoja ei ole haettu/myönnetty?
Avustusmuoto on aiheuttanut haastavan tilanteen. Käytännössä ehdot ovat liian haastavat, jotta takauslainan tarpeessa olevat voisivat saada takauslainan. Niille taloyhtiöille, joille lainaa on saatavissa muutenkin, takauslainajärjestelmä on liian byrokraattinen ja kallis. Olennainen haaste liittyy myös siihen, että korkotaso on vuonna 2014 ollut nykytilanteeseen verrattuna huomattavasti korkeampi, mikä alleviivaa takausmaksun kalleutta.
Mihin takauslainoja tarvitaan?
Pankkisääntelyn kiristyminen ja taloyhtiölainojen määrän kasvu on johtanut tilanteeseen, että perusparannuslainojen saaminen on tullut taloyhtiöille entistä haastavammaksi. Jopa suurimpien kaupunkikeskusten liepeillä on ilmennyt tilanteita, että taloyhtiö on jäänyt ilman perusparannuslainaa.
Suomen asuntokannasta hyvin merkittävä osa on rakennettu 60-, 70- ja 80-luvuilla. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin mukaan taloyhtiöiden mediaanirakennusvuosi putkiremontoitaville taloille on 1969. Asuinrakennusten putket kestävät yleensä noin 50 vuotta, joten on ilmiselvää, että lähivuosina tulee runsaasti taloyhtiöitä putkiremonttien, mutta myös muiden korjausten tarpeeseen.
Isännöintiliiton Julkisivubarometrin mukaan saman ikäisissä taloissa tehdään myös julkisivuremontteja ja kumpienkin isojen remonttien osalta huippuvuodet ovat vielä edessä. Siksi myös tähän korjaustarpeeseen on valtionkin näkökulmasta olennaista vastata.
Isännöintiliiton selvitysten mukaan tällä hetkellä on tilanne, että alle viiden asunnon yhtiöt eivät käytännössä saa markkinaehtoista korjauslainaa juuri ollenkaan.
Käytännössä korjauslainojen markkinaehtoinen saatavuus on heikentynyt huomattavasti jo viime vuosien aikana ja koronaviruksen myötä ongelmat muuttuvat vielä haastavammaksi. Taloyhtiöiden haasteet pitää asettaa erityisen tarkastelun alle myös valtion tasolla.
Ennakkovarautuminen korjauksiin taloyhtiöissä
Ennakkovarautuminen on taloyhtiöissä ollut viime vuosina heikkoa. Erityisesti niissä taloyhtiöissä, joissa ei ole ammattimaista isännöintiä, ennakkovarautuminen ja suunnitelmallinen taloudenpito on hatarammalla pohjalla. Suomessa on Tilastokeskuksen mukaan noin 90 000 taloyhtiöitä, joista noin 50 000 taloyhtiötä käyttää isännöintipalveluita. Noin 1,2 miljoonaa asuinhuoneistoa on isännöinnin piirissä. Taloyhtiöt, jotka eivät käytä ammattimaista isännöintiä ovatkin hyvin pieniä ja käytännössä niissä on suurimpia ongelmia.
Ennakkovarautumisen edellytyksiä sekä kulttuuria pitää parantaa, jotta taloyhtiöiden kunto sekä asumisviihtyvyys säilyy ja asuminen ylipäätään on mahdollista, terveellistä ja turvallista. Asuintalovarauksen ehtojen parantaminen voisi olla yksi keino edistää näitä tavoitteita ja se olisi tehtävissä valtion näkökulmasta käytännössä kustannusneutraalisti.
Ongelma monissa taloyhtiöissä on osakkaiden kyky nähdä viittä vuotta pidemmälle. Takaisinmaksuaikojen pitäisi olla osakkaille ymmärrettäviä. Hyvä isännöinti ja isännöitsijä pystyy tyypillisesti asioita avaamaan.
Alueiden eriytyminen
Alueiden eriytyminen jatkuu nykytiedon valossa. Suurimmat ongelmat korjausten rahoittamisen kanssa on luonnollisesti väestöään menettävillä alueilla kaikista pienimmissä ja huonosti hoidetuissa yhtiöissä. Kansantalouden ja inhimillisen hyvinvoinnin kannalta olisi tärkeää, että ihmiset voivat asua kotonaan mahdollisimman pitkään.
Korjaustarpeet eivät ole lähivuosina pienenemässä, joten tämä takauslainajärjestelmä pitää saattaa viipymättä toimivaksi. Mahdollisesti sillä voidaan hidastaa myös alueiden eriytymistä. Kasvukeskuksissa takauslainojen tarve on tulevaisuudessakin muuta maata pienempi, mutta myös niissä on alueita ja taloyhtiöitä, joissa on havaittavissa voimakkaasti eriytyvää hintakehitystä ja yhtiölainansaannin huomattavaa vaikeutumista.
Kuten hallituksen esityksessä perusparannuslainojen valtiontakauksesta todetaan, on edelleen tärkeää huomioida, että mahdollisuus saada takaus helpottaa remonttipäätösten tekemistä, etenkin sellaisissa yhtiöissä, joissa joidenkin osakkaiden, esimerkiksi vanhusten, tulo- ja varallisuustaso on keskimääräistä matalampi ja joissa alueiden eriytymiskehityksen vuoksi lainansaanti vaikeutuu, mutta asuminen edelleen jatkuu. Myös pankkien tiukentuneet vakavaraisuusvaatimukset vaikeuttavat tulevaisuudessa asunto-osakeyhtiöiden lainan saantia, kun taloyhtiöiden riskiluokka samaistetaan yrityksiin.
Toimenpiteitä takauslainoituksen edellytysten parantamiseksi
- Takauslainan pidentäminen ja joustavoittaminen (20 -> 5-25 vuoteen)
- Takausmaksun alentaminen (2% -> 0,5%)
- Takauslainan määrän nostaminen (70% -> 80%)
- Takauslainan myöntövaltuus (50% -> 70%) käyvästä arvosta
- Käyvän arvon rajaaminen tiettyyn hintahaarukkaan, esimerkiksi 1 000 eurosta/m2 2 500 euroon/m2
Paikkakunnan väestökehitysennusteet voisivat olla lisäkriteeri takauksen myöntämisessä.
Keskeisimmät nostot ovat myöntövaltuuden nostaminen, takausmaksun alentaminen, käyvän arvon rajauksen tekeminen ja takauslainan määrän nostaminen. Nyt ongelmana on ollut laskevan hintakehityksen alueilla se, että asuntojen käyvät arvot laskevat, mutta remonttien hinnat nousevat. Putkiremontin ja julkisivuremontin yhteishinta saattaa ylittää asunnon käyvän arvon myös sellaisilla alueilla, joissa positiivista tai neutraalia väestönkehitystä edelleen tapahtuu.
Takausmaksu olisi luontevaa olla samalla tasolla kuin vuokratalojen rakentamisen takausmaksu. Olennaista olisi löytää keinoja, jotta takauslainajärjestelmä saataisiin toimimaan. Tässä asiassa parametrejä pitäisi ehdottomasti muuttaa ja kokeilla erilaisia ratkaisuja, jotta asiassa päästään eteenpäin.
Isännöintiliitto näkee selvittämisen arvoisena, että takauslainajärjestelmään liitettäisiin taloyhtiöille kannustin energiatehokkuuden parantamiseen. Jos energiatehokkuus paranee ja hiilijalanjälki pienenee merkittävästi korjaushankkeessa, takausmaksu voisi olla esimerkiksi 0,25% eli matalampi kuin normaalisti. Tai avustuksen kytkeminen energia-avustukseen jollain tavalla olisi järkevää, koska Suomen tavoitteiden saavuttaminen hiilineutraaliudessa vaatii erittäin isoa roolia rakennetulta ympäristöltä ja taloyhtiöiltä.
Isännöintiliitto ja isännöintiala tekee jatkuvasti kehittämistyötä, jotta asuminen on jatkossakin hyvää ja tarvittavat korjaukset pystytään tekemään.
Helsingissä
17.6.2020
Tuomas Viljamaa, vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja
Suomen Isännöintiliitto ry