Taloyhtiö havaitsee virheen, kun korjaustyön takuuaika on päättynyt. Miten käy korvausten?
Kun takuuaikana havaitaan virheitä, niiden oletetaan lähtökohtaisesti johtuvan urakoitsijan huolimattomuudesta. Takuuajan korvausvastuuseen kuuluvat kaikki ne suoritukset, joilla työ saatetaan sopimuksenmukaiseen kuntoon. Tähän kuuluvat niin suojaukset, purkutyöt, rakentamistyö kuin siivouksetkin. Työ voi ulottua jopa toisen urakoitsijan suoritukseen, jos tämä on välttämätöntä virheen korjaamiseksi.
Jos urakoitsija kiistää tehneensä huonoa työtä, sen täytyy todistaa ongelman johtuneen jostain muusta syystä. Tällaisia tekijästä riippumattomia syitä voivat olla esimerkiksi virheellinen käyttö, tavanomainen kuluminen tai huollon laiminlyönti. Urakoitsija voi vedota myös siihen, ettei tietty seikka ole kuulunut sopimuksenmukaiseen suoritukseen.
Takuuajan jälkeen taloyhtiöllä on näyttötaakka
Tilaajan mahdollisuus saada korvauksia korjaustyön virheistä heikkenee huomattavasti sen jälkeen, kun urakkasopimukseen merkitty kahden vuoden takuuaika päättyy.
YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsija vastaa takuuajan päättymisen jälkeen enää vain sellaisista virheistä, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen laiminlyönnistä, jota tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Oleellista on, että takuuajan päätyttyä näyttötaakka virheestä siirtyy kaikilta osin työn tilaajalle eli taloyhtiölle.
− Koska korvauksen saaminen takuuajan jälkeen havaituista virheistä on vaikeaa, taloyhtiön tulisi harjoittaa erityistä tarkkuutta sekä korjaustyön valvonnassa että vastaanotto- ja takuutarkastuksessa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia muistuttaa.
Erään oikeustapauksen opetus
Helsingin hovioikeudessa hiljattain ratkaistu tapaus (1.3.2022, tuomio nro 297) muistuttaa työn tilaajaa huolellisen tarkastuksen tärkeydestä.
Taloyhtiö nosti urakoitsijaa vastaan kanteen parvekeremontin yhteydessä tehdystä virheestä, joka havaittiin reilusti takuuajan päättymisen jälkeen. Rakennepiirustusten mukaan taloyhtiön parvekkeisiin olisi pitänyt rakentaa tulvaesteenä toimiva viistenosto seinää vasten, jotta vesi ei pääse valumaan rakenteisiin. Koska este oli jäänyt tekemättä, kiinteistössä syntyi kosteusvaurio.
Taloyhtiö selitti omaa rooliaan tapahtuneessa sillä, että ongelman havaitseminen takuuajan tarkastuksissa olisi vaatinut rakenteiden avaamista ja ammattilaisen silmää. Hovioikeus kuitenkin katsoi todisteiden perusteella, että sopimuksen mukaisen viistorakenteen puuttuminen oli kohtuudella havaittavissa urakan vastaanottotarkastuksessa ja takuuaikana. Näin ollen urakoitsija ei ollut vastuussa virheistä tai syntyneestä kosteusvauriosta ja vapautui korvausvelvollisuudesta.
Hovioikeus kiinnitti perusteluissaan huomiota siihen, että vastaanottotarkastuksen pöytäkirjasta ja takuuajan tarkastuksista tehdyistä pöytäkirjoista ilmeni, että urakkaan liittyviä töitä oli tarkasteltu varsin yksityiskohtaisesti, mutta pöytä-
kirjoissa ei kuitenkaan ollut mitään mainintaa siitä, että parvekkeista olisi puuttunut viistenosto.
− Jo vastaanottotarkastuksessa toteutettua työtä on tarkasteltava huolellisesti muun muassa suhteessa urakan piirustuksiin. Mukana on syytä olla ammattimainen valvoja. Havaitut puutteet kirjataan mahdollisimman yksityiskohtaisesti tarkastuksista tehtäviin pöytäkirjoihin. Virheistä tehdään yksityiskohtainen reklamaatio oikealle taholle viipymättä, Lauhia ohjeistaa.
Kun korjatut virheet toistuvat
Hankalasti tulkittavia tilanteita voi syntyä silloin, jos takuuaikana korjatut virheet ilmenevät uudestaan takuuajan päättymisen jälkeen. Tällöin tilaaja on usein jo ehtinyt vapauttaa takuuajan vakuuden ja olettaa kaiken olevan kunnossa.
Vanhojen ongelmien ilmaantuminen uudestaan saattaa viitata siihen, että takuuvastuuta ei ole täytetty sopimuksenmukaisesti. Kenties korjaustyö on tehty vaadittua suppeammin tai hyvän rakennustavan vastaisesti. YSE-ehdoissa ei ole määritelty sitä, että takuuaikana tehdylle korjaukselle lasketaan uusi takuuaika.
− On todennäköistä, että näiden tapausten oikeudellisessa arviossa katsotaan, että kyseessä on aiemmin havaittu virhe, joka kuuluu edelleen takuuajan piiriin. Koska kuluneella ajalla on arvioinnissa merkitystä, on olennaista, että tilaaja reklamoi korjauksen virheellisyydestä heti sen havaittuaan ja vaatii uutta korjausta.
Reklamaatio
- Laadi reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullinen aika on oikeuskäytännön mukaan noin 2–3 kuukautta.
- Reklamaatio tehdään kirjallisesti, ja siinä yksilöidään virheet ja vaatimukset mahdollisimman yksityiskohtaisesti.
- Jos virheiden laatu suhteessa vaatimuksen määrään on epäselvä, esitä vaatimuksista arvio. Tarkenna vaatimusta heti, kun tiedot täydentyvät.
- Jos asian selvittäminen pitkittyy, tilaajan tulee muistaa uudistaa reklamoitu vaatimus vähintään kolmen vuoden välein.
Teksti Maria Rautio, kuva Outi Kainiemi