Asunto-osakeyhtiölain pykäliin kohdistuu monenlaisia päivitystarpeita. Millaisia uudistuksia Isännöintiliitto ehdottaa lakiin?
Vuodesta 2010 asti voimassa ollutta asunto-osakeyhtiölakia tarkastellaan parhaillaan suurennuslasilla. Asunto-osakeyhtiölain uudistukseen liittyvä muistio oli lausuntokierroksella alkuvuodesta, ja ensimmäisten muutosten ennakoidaan astuvan voimaan jo nykyisen hallituskauden aikana.
Kiinteistöalan järjestöt ja toimijat ovat koonneet oikeusministeriön muistioon yli 60 kohtaa, joihin kaivataan päivitystä. Lainsäädäntöön vaikuttaminen on pitkäjänteistä työtä, jota Isännöintiliitossakin on tehty jo vuosia.
− Mukana muistiossa ovat liiton muutosehdotukset, joita on työstetty vuoden 2019 työryhmässä. Niissä nostetaan vahvasti esiin isännöinnin ammattitaidon ja arvostuksen nostaminen. Toisaalta pyrimme vaikuttamaan siihen, että isännöinnin arki ja taloyhtiön hallinnon hoitaminen olisi mahdollisimman sujuvaa ja mutkatonta, lakiasiantuntija Jenni Valkama kiteyttää.
Alalla tarvitaan rajanvetoa
Isännöinnin asiantuntijuutta on Isännöintiliiton näkemyksen mukaan tarpeen vahvistaa entisestään, jotta taloyhtiöt voivat tulevaisuudessakin löytää palvelukseensa osaavia, ammattitaitoisia ja työstään innostuneita tekijöitä. Valkama kertoo, että asunto-osakeyhtiölakiin toivotaan isännöinnin pätevyysvaatimusten kirjaamista. Samoin tavoitteena on, että lain pykälät linjaavat jatkossa sitä, miten ammatti-isännöinti eroaa omatoimisesti toteutusta isännöinnistä.
− Todellinen osaaminen hämärtyy, kun hyvin erityyppiset tekijät niputetaan saman isännöitsijä-termin alle. Koulutusvaatimuksen kautta on mahdollista kirkastaa ammatti-isännöinnin toimenkuvaa ja lisätä työn houkuttelevuutta tulevaisuuden tekijöiden silmissä, Valkama sanoo.
Myös vastuisiin tarvitaan rajanvetoa. Isännöitsijän laaja toimenkuva kaipaa täsmennystä etenkin tietyillä osa-alueilla.
− Lakiin tulisi kirjata selkeämmin, mikä on lakimääräistä isännöintiä ja miten se eroaa muista isännöinnin tarjoamista palveluista. Vahingonkorvausvastuun rajaamiseen on tarvetta ainakin lakimääräisen isännöinnin ulkopuolisten palveluiden osalta.
Sujuvampia kokousprosesseja
Viimeistään korona-aika toi sähköiden asioinnin taloyhtiöihin pysyvästi. Etäkokouksia pidetään sujuvasti, ja ne ovat monissa taloyhtiöissä houkutelleet jopa aiempaa suurempia osallistujamääriä.
Isännöintiliitto on ehdottanut, että tulevaisuudessa yhtiökokouskutsut voitaisiin lain mukaan lähettää osallistujille ensisijaisesti sähköpostitse. Etäkokoustamisen käytäntöjä halutaan puolestaan helpottaa luopumalla pakollisesta fyysisestä kokouspaikasta.
− Digitaalinen kehitys on nopeaa. Lain uudistuksen kautta voidaan merkittävästi helpottaa uuteen normaaliin siirtymistä, Valkama pohtii.
Hän lisää, että sähköisestä asioinnista olisi hyötyä hallintaanottoprosesseissa, jotka ovat tyypillisesti pitkiä ja koukeroisia. Isännöintiliitto on listannut muistioon, että hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta tulisi olla mahdollista toimittaa sähköisessä muodossa. Tällä hetkellä tieto liikkuu varsin hitaasti haastemiehen välityksellä.
− Lisäksi on jo ihan turvallisuussyistäkin tärkeää, että taloyhtiö saa poliisilta tietoja huoneiston hallintaanottoon oikeuttavista häiriötapauksista.
Helpompaa päätöksentekoa ja hyvää omaisuuden hallintaa
Valkama korostaa, että lakiehdotusten tarkoituksena on päästä eroon monimutkaisista päätöksenteon prosesseista kohti aiempaa joustavampaa ja selkeämpää toimintatapaa.
Esimerkiksi yksimielisyyttä vaativien päätöksentekotilanteiden arviointia tulisi tarkastella kriittisesti, kun lakia uudistetaan. Jos kyseessä on taloyhtiön tupakointikielto tai vaikkapa airbnb-toiminnan kieltäminen, onko enää kohtuullista, että yksi osakas voi seistä suunnitelmien tiellä?
Isännöintiliitto nostaa ehdotuksissaan esiin myös taloyhtiön pitkäjänteisen kehittämisen ja hyvän omaisuuden hoidon. Lakiin ehdotetaan kirjattavaksi kunnossapitotarveselvityksen aikajänteen pidentäminen viidestä vuodesta kymmeneen niissä taloyhtiöissä, joissa on vähintään kymmenen osakehuoneistoa.
Työ tästä eteenpäin vie oman aikansa ja muutokset astuvat todennäköisesti voimaan osissa. Asunto-osakeyhtiölain uudistus on Isännöintiliitolle kuluvan vuoden tärkeimpiä teemoja, ja ehdotuksia edistetään jatkossakin eri työryhmissä. Omista ehdotuksistaan Isännöintiliitto kokee tärkeimpänä isännöinnin arvostusta ja ammattitaitoa käsittelevät kohdat.
Näin lain uudistustyö etenee
Oikeusministeriön arviomuistio on lainsäädäntötarpeiden kartoittamisen väline. Siitä saatu lausuntopalaute otetaan huomioon, kun ministeriössä arvioidaan, mihin toimiin ryhdytään ja millä aikatauluilla. Lausuntokierroksesta julkaistaan näillä näkymin vielä lausuntoyhteenveto.
Muistion mukaan ehdotusten valmistelussa kärkisijalla ovat hallitusohjelmaa tukevat uudistukset, joiden on tarkoitus toteutua kuluvalla vaalikaudella. Niissä painopisteenä ovat yhteisöllinen asuminen, ekologisen kestävyyden edistäminen ja osuustoiminnallinen asuminen.
Hallitusohjelman tavoitteiden toteuttamista tukevat myös ikääntyvien ja liikuntarajoitteisten kotona asumisen helpottamiseen liittyvät ehdotukset. Lisäksi pöydällä ovat periaatteellisesti tärkeät asiat, jotka liittyvät teknisen ja verkkopalveluiden kehityksen hyödyntämiseen.
Jo ensimmäiset konkreettiset lainmuutokset tarjoaisivat isännöinnin työhön selkeyttä ja hallinnollista ketteryyttä. Esimerkiksi kestävän kehityksen hankkeisiin liittyvä päätöksenteko helpottuu, kun jatkossa sähköautojen latauspisteistä, aurinkopaneeleiden tai yhteiskäyttöauton hankinnasta voitaneen taloyhtiössä päättää enemmistöpäätöksellä.
Isännöintiliitto on mukana lakimuutosten valmistelussa ja seuraa tiiviisti, että lainsäädännön valmistelussa huomioidaan isännöinnin näkökulmat.
Teksti Maria Rautio, kuvitus Outi Kainiemi