Laki jättää tulkinnanvaraa kunnossapitovastuisiin. Taloyhtiöissä on hyvä noudattaa enemmistön tulkintaa.
Kunnossapitovastuusta on herännyt keskustelua, kun Kiinteistöliitto uutisoi muuttaneensa tulkintojaan muun muassa pesualtaiden hajulukkojen puhdistamisesta ja ilmanvaihdon suodattimien vaihdosta. Linja vastaa nyt Isännöintiliitton ja muiden kiinteistöjuristien aiempaa tulkintaa. Taloyhtiö vastaa mainittujen perusjärjestelmien osien kunnossa pysymisestä, ja osakkaille asetetun huoneiston hoitovastuun pitää olla kohtuullinen.
– Halusimme yhdenmukaistaa tulkintoja. Ei ole kenenkään etu, että kiinteistöalan juristit ovat erimielisiä ja ratkaisuja haetaan tuomioistuimista, sanoo Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli.
Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén pitää päivitystä hyvänä asiana.
– Tulkintojen pitää seurata myös aikaa. Kaikki osakkaat eivät enää osaa tai viitsi avata hajulukkoja, Sallmén sanoo.
Ilmiö on huomattu myös kiinteistöalaan erikoistuneessa Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen ja Kanerva Oy:ssä.
– Väärin koottu hajulukko voi olla iso riski taloyhtiölle, sanoo asianajaja Marina Furuhjelm.
Varsinkin kerrostaloissa vuotovahinko maksaa helposti kymppitonneja. Suurin osa osakkaiden aiheuttamista vahinkotapauksista joudutaan sopimaan, koska oikeuden käyminen on kallista. Vahingonkorvaustuomionkaan jälkeen osakkaalta ei välttämättä saada rahoja koskaan perittyä.
Juristit korostavat, että asunto-osakeyhtiölain kantavana ajatuksena on suunnitelmallinen kiinteistönpito. Huoltotoimet teetetään ammattilaisilla, ja kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Jenni Hupli ennustaa, että oikea-aikaisen huollon rooli asumisterveyden ylläpitäjänä voi jopa kasvaa tulevaisuudessa.
– Yhtiön kannattaa laajemmin kontrolloida hoitotoimia, jotka vaikuttavat sen vastuualueisiin, Hupli sanoo.
Mitä nyt pitää tehdä?
Hyvä isännöitsijä tuntee lain eri tulkinnat ja kertoo niistä hallitukselle. Jaana Sallmén muistuttaa aina tarkistamaan asiakastaloyhtiön yhtiöjärjestyksen.
– Sen sanamuoto voi vaikuttaa vastuun jakautumiseen. Jos yhtiöjärjestys ei sano mitään, pitää noudattaa lakia ja kiinteistöalan asiantuntijoiden viimeisintä tulkintakonsensusta, hän sanoo.
Isännöintiliiton jäsenyritykset löytävät vastuunjakotulkinnat esimerkiksi Mappi-jäsenpalvelusta, ja isännöintiyritys voi tilata niistä viestintämateriaalia asiakkaidensa käyttöön.
Jos yhtiöjärjestys ei toisin määrää, hajulukon puhdistus voidaan siis nyt ottaa yhtiön huolto-ohjelmaan. Jos hajulukot ja suodattimet haluttaisiin edelleen jättää osakkaan vastuulle, siitä kannattaa ottaa maininta yhtiöjärjestykseen.
Hallitus päättää, miten taloyhtiö käytännössä järjestää huoltotyöt. Kustannuksiin on hyvä varautua talousarviossa. Suhteessa tekemättömien töiden aiheuttamaan vahinkoriskiin ne ovat pieniä, joten taloyhtiön puolesta niitä ei pitäisi pelätä.
– Isännöitsijän ja hallituksen pitää miettiä vain, mikä on oikeasti taloyhtiön edun mukaista, Marina Furuhjelm sanoo.
Jos työt halutaan tehdä talkoilla, hyvää hallintoa on muistuttaa osakkaita säännöllisesti heidän velvollisuuksistaan. Taloyhtiön edun mukaista on myös säännöllisesti kartoittaa huoneistot, jotta töiden toteutumista voidaan valvoa. Ketään ei voi pakottaa talkoisiin, joten taloyhtiö tilaa työt hoitamatta jääneisiin asuntoihin ammattilaisilta ja kustannukset katetaan hoitovastikkeilla. Hyvitystä ei osakas voi omatoimisuudellaan saada.
– Isännöitsijän kannalta olisi ihanteellista, että taloyhtiön hallitus ymmärtäisi suunnitelmallisen kiinteistönpidon ja ennakoivan huollon merkityksen. Se vähentäisi isännöitsijältäkin aikaa vievää vahinkojen selvittelyä, Sallmén sanoo.
Vastuunjaon tulkintajärjestys
Jos yhtiöjärjestys ei muuta määrää, kunnossapitovastuun määrää asunto-osakeyhtiölaki, jota täydentävät hallituksen esityksen perustelut.
Viime kädessä tulkinnan ratkaisee tuomioistuin, joka voi antaa vaikutusta alalla vakiintuneille tulkintalinjoille. Näitä löytyy Isännöintiliitolta, Kiinteistöliitolta ja alan juristien lakikommentaareista.
Kunnossapitovastuusta Mapissa
Jäsenohje: Kunnossapitovastuu taloyhtiössä