Asunto-osakeyhtiölaki

Isännöintiliiton näkemys:

Isännöinnin osaamista ja asiantuntijuutta on tarpeen edelleen kehittää, jotta varmistetaan asunto-osakeyhtiöille aidosti heidän tarpeitaan vastaavien, osaavien ja ammattitaitoisten isännöinnin saatavuus. Samoin on tärkeää, että ammattimainen isännöinti erotetaan omatoimisesta isännöinnistä ja palvelusta, joka ei toteuta kuin osia isännöinnin lakimääräisestä tehtäväkokonaisuudesta. Asiaa on tarpeen jatkoselvittää. Vähimmillään laissa pitäisi olla ohjaus hyvän isännöintitavan tai alan eettisten ohjeiden noudattamiseen isännöinnissä kuten esimerkiksi on laissa asianajajista, laissa kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä tai laissa luottolaitostoiminnasta.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Ei ehdoteta yksityiskohtaista sääntelyä isännöinnin pätevyysvaatimuksista. Sen sijaan lainvalmistelussa selvitetään, voidaanko isännöitsijän vähimmäistehtäviä selventää AOYL:ssa ja/tai sopimuskäytännön puolella. Tarkoitus on myös selventää edellytyksiä, joilla taloyhtiön kiinteistön hallintaan liittyviä palveluita voidaan eriyttää AOYL:n mukaisesta isännöinnistä.

Isännöintiliiton näkemys:

Jatkoselvityksessä on tarpeen eriyttää vastuunrajoitukset liittyen tehtäviin (eli mitä voidaan olettaa kuuluvan lakimääräiseen isännöintiin ja mitä tehtäviä voidaan siirtää esim. hallitukselle) ja liittyen korvausvastuuseen.

Sopimuksiin otettavissa ehdoissa pitää olla mahdollista rajoittaa isännöitsijän korvausvastuuta vähintään lakimääräisten tehtävien ulkopuolisten palveluiden osalta. Näissä on kyse samanlaisesta asiantuntijapalvelun tarjoamisesta kuin konsultti- ja suunnittelutoiminnassa. Näin ollen myös korvausvastuun rajoitusten tulee olla samalla tavoin määriteltävissä rajoittuen esimerkiksi palvelusta maksettavan palkkion määrään.

Lainuudistuksessa on kutenkin harkittava myös korvausvastuun rajoitusten mahdollistamista lakisääteisten tehtävien osalta. Päätäntävaltansa osalta taloyhtiön isännöitsijä ei ole täysin osakeyhtiön toimitusjohtajaan rinnastettavissa oleva henkilö. Hänellä ei ole vastaavaa yleistoimivaltaa kuin mitä osakeyhtiölaissa määritellään osakeyhtiön toimitusjohtajalla olevan.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

On tarpeen selventää, mitä AOYL:n mukaisella isännöinnillä yleensä tarkoitetaan ja miten tällaisia isännöinnin tehtäviä ja vastuuta voidaan siirtää taloyhtiön hallitukselle ottaen huomioon, että hallituksen jäsenet ja osakkaat ovat yleensä kiinteistöalan maallikkoja.

Isännöintiliiton näkemys:

• Tulisi edistää digitaalisuutta siten, että sähköpostin tai muun tietoliikenneyhteyden yhtiölle tai jatkossa Maanmittauslaitokselle ilmoittaneelle tulisi voida lähettää yhtiökokouskutsut ensisijaisesti näihin sähköisiin osoitteisiin. Edellä mainitusta voitaisiin poiketa, jos osakas erikseen ilmoittaa, että kutsu halutaan yhä vastaanottaa postitse. Toisin sanoen kääntää nykyisen pykälän logiikka toisinpäin.
• Yhtiökokous tulisi pystyä järjestämään etäkokouksena, koska sähköinen asiointi yleistyy kaikilla elämänaloilla, ja se pitäisi pystyä yleistymään myös asumisen asioissa. Lisäksi etäyhtiökokoukset parantaisivat isännöintipalvelujen saatavuutta myös pienemmillä paikkakunnilla sijaitseville taloyhtiöille.
  • Isännöintiliiton lausunto etäkokouksia koskevasta oikeusministeriön työryhmän mietinnöstä 21.1.2022
  • Lausunto muutoksista asunto-osakeyhtiölakiin etäosallistumisen helpottamiseksi 9.5.2022
• Yhtiön hallintoa koskevan aineiston sähköinen säilyttäminen pitää mahdollistaa (malli kirjanpitolaista).
• Lisäksi hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta tulee olla mahdollista toimittaa sähköisiä tiedoksiantokeinoja hyödyntäen.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Lainvalmistelussa otetaan huomioon kokouskutsun ja kokousaineiston toimittamista, etäosallistumista ja virtuaalikokousta koskevan sääntelyn muutostarve muun yhteisölainsäädännön kehitysnäkymiä vastaavasti. Myös asiakirjahallinnon ja sähköisen allekirjoituksen osalta seurataan muuta yleistä kehitystä. Taloyhtiön tietojen omistajuuden ja koneluettavan luovutettavuuden suhteen kannustetaan sopimuskäytännön kehittämiseen.

Oikeusministeriön työryhmän mietintö etäosallistumisesta Lausuntopalvelussa

Isännöintiliiton näkemys:

Isännöintiliitto ehdottaa osakkaalle vastuuta lyhytaikaisen vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista. Lisäksi liitto ehdottaa pohdittavaksi mahdollisuutta laajentaa osakkaan vahingonkorvausvastuu koskemaan myös vuokralaisen tai vieraan aiheuttamaa vahinkoa samaan tapan kuin vuokralainen vastaa asuinhuoneenvuokralain mukaan vieraistaan. Isännöintialalla koetaan oikeudenmukaiseksi, että vastuu olisi enemmän huoneiston vuokranneella osakkaalla kuin yhtiön kaikilla osakkailla.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

On tarpeen tarkemmin selvittää, miten yhtiön ja sen osakkaiden vastuu huoneistojen muiden käyttäjien ja rakennuksessa tai osakehuoneistoissa teetettävän työn tekijöiden aiheuttamien vahinkojen korvaaminen tulisi järjestää yhtiölle ja muille osakkaille aiheutuvien taloudellisten riskien hallitsemiseksi AOYL:n yleisten periaatteiden mukaisesti.

Isännöintiliiton näkemys:

Asunto-osakeyhtiölakiin tulisi ottaa säännös, jonka mukaan yhtiöllä olisi oikeus saada poliisilta tietoja huoneiston hallintaan ottoon oikeuttavista häiriötapauksista, esimerkiksi esitutkintapöytäkirja poliisin huoneistossa käynnistä. 

(Lue lisää Isännöintiliiton tiedotteesta 18.1.2021: Väkivaltainen naapuri voi pelottaa, mutta taloyhtiössä ollaan voimattomia ilman lakimuutosta)

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Poliisin hallussa olevien henkilötietojen luovuttamisesta säädetään poliisitoimintaa koskevassa sisäasiainministeriön valmisteluvastuulla olevassa lainsäädännössä. Ehdotus ei anna aihetta muuttaa AOYL:ia, mutta se saatetaan sisäasiainministeriön tietoon. 

Isännöintiliiton näkemys:

Purkavan uusrakentamisen päätöksenteon helpottaminen (4/5 määräenemmistö) saanut alalla aikaan pohdinnan, onko muissakaan päätöksenteon tilanteissa enää oikein, että yksi osakas voi estää tarkoituksenmukaisten päätösten tekemisen taloyhtiössä (esimerkiksi yhtiöjärjestykseen otettava Airbnb-toimintaa koskeva kielto). 

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Selvitetään mahdollisuutta yksimielisyys/suostumusvaatimusten lieventämiseen.  

Arviomuistiossa keskityttiin kuitenkin vain vastikeperusteen muuttamiseen huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä. Isännöintiliitto toi vielä lausunnossaan esiin myös tarpeen selvittää lievennysten tarvetta ja mahdollisuuksia myös muissa suostumusta vaativissa tilanteissa.  

Isännöintiliiton näkemys:

Isännöintiliitto ehdottaa kunnossapitotarveselvityksessä huomioon otettavan ajan pidentämistä 10 vuoteen yhtiöissä, joissa on vähintään 10 osakehuoneistoa. Liiton mukaan selvityksen sisällölle tulisi asettaa myös laadullisia vaatimuksia. Nykyisen säännöksen vaatimukset eivät ole riittäviä osakkaiden tiedon saannin turvaamiseksi.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Lainvalmistelussa selvitetään kunnossapitotarveselvityksen kattaman ajanjakson vähimmäispituuden pidentämistä ainakin 10 vuoteen sekä selvityksen tekemistä, ylläpitoa, sisältöä ja esitystapaa koskevia vähimmäisvaatimuksia. Lisäksi selvitetään kunnossapitosuunnitelmaa koskevan vähimmäisvaatimuksen tarvetta ja sisältöä. Selvityksessä otetaan huomioon taloyhtiöiden ja niiden käytössä olevien resurssien erilaisuus.

Isännöintiliiton näkemys:

• Pohdittavaksi, onko uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä riittävän pitkä
• Pohdittavaksi keinoja vastikerästien tehokkaaseen perintään (hallintaanotolle korvaavia työkaluja, koska se ei ”auta” muuttotappiopaikkakunnilla)
• Tarvittaessa täsmennettävä hallintaanottoa koskevaa pykälää, jotta varmistetaan hallintaanottoperusteen soveltuvuus esimerkiksi tupakkalain mukaista tupakointikieltoa laiminlyötäessä.
• Hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta tulee olla mahdollista sähköisiä tiedoksiantokeinoja hyödyntäen.
• Hallintaanottoprosessin määräajan pidennys. Tiedoksianto 60 päivän kuluessa yhtiökokouksen päätöksen tekemisestä on nykyisessä yhteiskunnassa liian lyhyt.

Oikeusministeriön ehdotus jatkovalmisteluun:

Kaikkia näitä on tarpeen selvittää lisää.

Oikeusministeriö on nostanut esiin tarpeen asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen perustuvien osakkaiden ja yhtiön välisten riitojen kevyemmistä selvitysmenettelyistä. Oikeusministeriön mukaan tulisi selvittää tuomioistuinkäsittelyä täydentäviä, kustannuksiltaan edullisempia ja nopeampia riidanratkaisumenettelyitä esimerkiksi osana laajempaa asumiseen liittyvien riitojen ratkaisun parantamista (esim. viranomaisen ylläpitämä, tukema tai tunnustama neuvonta- ja sovittelumenettely).

Tällöin on selvitettävä muun muassa, miten menettely organisoidaan ja rahoitetaan, mitä asioita menettelyssä käsitellään, miten varmistetaan menettelyn riippumattomuus ja riittävän lyhyet käsittelyajat. Annettavat lausunnot olisivat ainakin oikeuskysymysten osalta soveltuvin osin julkisia, jotta niitä voitaisiin käyttää myös muiden vastaavien erimielisyyksien kohdalla. Hakija vastaisi omista kuluistaan, kuten lausuntopyynnön laatimisesta. Asiantuntijaelimen ratkaisut olisivat suosituksia, joihin ei voi hakea muutosta valittamalla.

Isännöintiliitto tunnistaa tarpeen joustavalle ja nopealle riidanratkaisulle. Isännöintiliiton mukaan tätä on hyvä selvittää.