Kysymyksiä ja vastauksia jäsenille kilpailuoikeuden rikkomusasiassa

Korkein hallinto-oikeus (KHO) on antanut päätöksensä Isännöintiliittoa ja neljää isännöintialan yritystä koskeneessa kilpailulain rikkomusasiassa. Useita vuosia jatkunut kymmenen vuoden takaisten asioiden käsittely on nyt saatu päätökseen. KHO katsoi päätöksessään, että Isännöintiliitto on rikkonut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen tiedotteissaan ja hintakeskustelussa. KHO:n päätöksessä Isännöintiliiton tiedottamisella ja yritysten välisellä yhteisymmärryksellä on ollut jonkin verran merkittävämpi rooli kuin mitä markkinaoikeus oli aikaisemmin katsonut. KHO katsoi, että yhteisymmärrys hintojen korottamisesta on syntynyt markkinaoikeuden katsomaa aikaisemmin ja kilpailun vastaisten toimien määrä oli tältä osin markkinaoikeuden katsomaa suurempi. 

Oikeusprosessi ei ole koskenut koko alaa, mutta mainehaitta on koitunut koko alalle. Isännöintiliitto pyytää anteeksi koko alalta menneisyydessä tekemiään virheitä ja koko alalle aiheuttamaansa mainehaittaa. Isännöintiliitto ei valittanut markkinaoikeuden tuomiosta. 

Tälle sivulle on koottu vastauksia kysymyksiin, joita tilanne voi jäsenissä herättää. 

Mistä päätöksessä on kyse? 

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) aloitti vuonna 2017 tutkinnan, joka koski Isännöintiliittoa ja kuutta isännöintialan yritystä (tutkinta- ja oikeusprosessien kuluessa kahdeksan vuoden aikana yritysostojen myötä prosessissa mukana olevien isännöintiyritysten määrä laski neljään). KKV:n mukaan Isännöintiliitto oli syyllistynyt kilpailulain rikkomiseen ja vei asian markkinaoikeuteen helmikuussa 2021. KKV vaati markkinaoikeudessa liitolle ja kuudelle alan yritykselle seuraamusmaksuja kilpailulain rikkomisesta. 

Markkinaoikeuden päätöksen 15.12.2022 mukaan Isännöintiliiton toiminnassa oli tapahtunut virheitä vuosina 2014–2017. Päätöksen mukaan Isännöintiliitto rikkoi kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen hintakeskustelussa. 

Markkinaoikeus määräsi Isännöintiliitolle 65 000 euron seuraamusmaksun, jonka Isännöintiliitto maksoi välittömästi. Markkinaoikeuden määräämät seuraamusmaksut olivat kokonaisuudessaan merkittävästi KKV:n esittämiä alemmat, keskimäärin vain neljäsosa esitetyistä summista. Isännöintiliitto ei valittanut markkinaoikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Markkinaoikeuden päätöksestä valittivat korkeimpaan hallinto-oikeuteen Kilpailuvirasto ja kolme isännöintiyritystä, joille markkinaoikeus määräsi seuraamusmaksuja. Korkein hallinto-oikeus antoi päätöksensä asiassa 26.6.2025.

Isännöintiliiton tiedote aiheesta

KHO katsoi päätöksessään, että Isännöintiliitto on rikkonut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen tiedotteissaan ja hintakeskustelussa. KHO:n päätöksessä Isännöintiliiton tiedottamisella ja yritysten välisellä yhteisymmärryksellä on ollut jonkin verran merkittävämpi rooli kuin mitä markkinaoikeus oli aikaisemmin katsonut. KHO katsoi, että yhteisymmärrys hintojen korottamisesta on syntynyt markkinaoikeuden katsomaa aikaisemmin ja kilpailun vastaisten toimien määrä oli tältä osin markkinaoikeuden katsomaa suurempi. Isännöintiliitolle määrättiin KHO:n päätöksessä 73 000 euron seuraamusmaksu. KHO nosti jonkin verran markkinaoikeuden määräämiä seuraamusmaksuja. Isännöintialan yritysten seuraamusmaksuissa KHO oli kuitenkin huomattavasti maltillisempi kuin mitä Kilpailuvirasto oli esittänyt. 

Isännöintiliitto on pahoillaan raskaan prosessin koko alalle aiheuttamasta mainehaitasta. Pyydämme anteeksi menneisyydessä tehtyjä virheitä erityisesti viestinnässä, jossa ei riittävästi ole huomioitu kilpailuoikeudellista näkökulmaa. 

Oikeusprosessissa ei ole esitetty näyttöä siitä, että toiminnalla olisi ollut vaikutusta hintatasoon. Isännöinnin toimialan julkiset talousluvut eivät myöskään osoita, että hintaviestinnästä olisi seurannut hintojen nousua.

Viestintä on siis tässä tapauksessa ollut tehotonta, ja tästä syystä myöskään korvausvelvollisuutta taloyhtiöille ei nähdäksemme voi syntyä. Isännöintiliiton toiminnalla ei ole siis ollut taloudellista vaikutusta taloyhtiöiden talouteen. 

Tästä huolimatta asiakkaat ovat viime vuosina olleet tavallistakin kiinnostuneempia palvelujensa hinnoista, ja isännöitsijät ovat joutuneet kovillekin avatessaan niitä asiakkailleen. 

Mitä seuraavaksi tapahtuu?  

Asian käsittely on päättynyt kaikissa oikeusasteissa korkeimman hallinto-oikeuden annettua päätöksensä asiassa. Isännöintiliitto maksaa korkeimman hallinto-oikeuden nostaman seuraamusmaksun. 

Keskitymme edelleen luottamuksen jälleenrakentamiseen ja alan vastuullisten toimintatapojen edistämiseen. Isännöintiliitto on ottanut rikkomuksista opiksensa, tehnyt isoja uudistuksia viime vuosina ja jatkaa vastuullisen ja läpinäkyvän isännöinnin edistämistä uudistamalla muun muassa alan auktorisointijärjestelmän.  

Isännöintiliiton tavoitteena on, että keskustelu vanhoista asioista päättyy pian ja ala voi keskittyä työhönsä. 

Osa prosessissa olleista yrityksistä on edelleen Isännöintiliiton jäseninä. Erotatteko jäsenet nyt tuomion myötä? 

Nämä yritykset ovat saaneet rangaistuksensa jo moneen kertaan erityisesti mainehaittana, ja nyt myös seuraamusmaksujen kautta. Meille on tärkeää, että mahdollisimman moni isännöintiyritys on liiton vastuullisuustyön piirissä ja voi edistää jäsenpalveluidemme ja koulutustemme parissa henkilöstönsä osaamista. On parempi, että myös kilpailulainrikkomusasiassa mukana olleet yritykset ovat alan vastuullisuus- ja laatutyön piirissä kuin niiden ulkopuolella.  

Luottamuksen rakentamisen, vastuullisuuden, eettisyyden ja osaamisen kehittämisen näkökulmasta on tärkeää, että emme sulje näitä yrityksiä pois tämän työn piiristä. Siitä hyötyvät myös näiden yritysten asiakkaat ja koko ala. 

Emme siis ole erottamassa näitä yrityksiä Isännöintiliitosta.  

 

Mikä on tapauksen kokonaiskulu Isännöintiliitolle seuraamusmaksuineen sekä asianajo- ja selvittelykuluineen? Katetaanko se jäsenmaksuilla, vai tuleeko liitto esittämään korvausvaateen eteenpäin esim. entiselle toimitusjohtajalle tai mukana olleille yrityksille?  

Asiamieskulut ovat kokonaisuudessa kuluneilta vuosilta noin 500 000 euroa. Ne on katettu liiton toiminnasta saatavilla tuotoilla, joista jäsenmaksujen (yritys- ja henkilöjäsenten yhteensä) osuus oli vuonna 2024 18 prosenttia. Isoimmat tulonlähteemme ovat tapahtumatuotanto, markkinointiyhteistyö yritysten kanssa sekä Kotitalo-media.  

Vahingonkorvausten vaatiminen kuuluu Isännöintiliiton hallituksen harkittavaksi. KHO:n päätöksen mukaan rikkomus on tapahtunut lähes yksinomaan liiton toiminnan yhteydessä ja sen tiedotteiden kautta, ja liitolla ja sen silloisella toimitusjohtajalla on ollut keskeinen, aktiivinen ja aloitteellinen rooli koko rikkomuksen ajan 2014–2017. Tämän päätöksessä todetun roolin takia Isännöintiliiton ei ole kohtuullista lähteä yrittämään maksujen perimistä muilta asianosaisilta. 

Miten Isännöintiliitto on varautunut siihen, että taloyhtiöt voivat alkaa hakea vahingonkorvauksia mukana olleilta yrityksiltä tai jopa Isännöintiliitolta? 

Minkä tahansa isännöintiyrityksen asiakas voi nostaa kanteen vaatiakseen vahingonkorvauksia kartellin aiheuttamista menetyksistä. Siinä ei kuitenkaan ole heidän kannaltaan oikein järkeä. On erittäin vaikea osoittaa vahinko, joka olisi syntynyt nimenomaan kartellin takia. Näyttötaakka asiassa, samoin kuin kuluriski, on korvauksen vaatijalla. 

Isännöintiliitto jakaa asiasta tietoa ja ehkäisee siten turhaa työtä, jota kanteet isännöintiin aiheuttaisivat. 

Vaikuttaako päätös liiton jäsenmaksuihin tai talouteen? 

Ei vaikuta. Isännöintiliitto on vakavarainen järjestö, eikä seuraamusmaksu aiheuttanut taloudellista katastrofia. Markkinaoikeuden määräämä seuraamusmaksu 65 000 euroa on jo maksettu päätöksen tultua joulukuussa 2022. Nyt liitto maksaa 8 000 euron erotuksen jo aikaisemmin määrätyn ja KHO:n korottaman 73 000 euron seuraamusmaksun välillä.  

KKV:n tutkinnan julkitulo vuonna 2021 ja markkinaoikeuden päätös asiasta eivät vaikuttaneet jäsenmäärään juuri lainkaan. 

Miten tämä kaikki vaikuttaa liiton palveluihin ja vaikuttamiseen? 

Liiton vaikuttaminen ja palvelut ovat jatkuneet oikeusprosessista huolimatta ja sen jälkeen. Viestintälinjaukset on tarkistettu heti tutkinnan alettua ja jäsenyrityksiä on ohjeistettu, ja tällä toimintalinjalla jatketaan vastaisuudessakin. Kilpailuoikeuden rikkomusasia isännöintialalla linjasi samalla koko suomalaista yritys- ja toimialajärjestöjen kenttää koskevaa kilpailuoikeudellista tulkintaa siitä missä kulkee sallitun ja kielletyn hintakeskustelun raja. 

Istuuko nykyisessä hallituksessa vielä samoja henkilöitä kuin vuosina 2014–2017? 

Isännöintiliiton nykyinen puheenjohtaja Toivo Korhonen oli tuolloin varsinaisena hallituksen jäsenenä. KKV tutki ja kuulusteli kaikki silloiset hallituksen jäsenet ja totesi, että muilla kuin päätöksessä mainituilla ei ole osallisuutta epäiltyihin rikkomuksiin eikä heidän toimissaan ollut moitittavaa. Korhonen on ajanut aktiivisesti liiton toimintalinjan muutosta Isännöintiliitossa vuodesta 2018 alkaen, jolloin hänet valittiin ensimmäisen kerran puheenjohtajaksi. 

Mitä mieltä Isännöintiliitto on kilpailusta? 

Reilu ja avoin kilpailu on kaikkien etu ja sitä Isännöintiliitto edistää. Isännöintiliitto on esimerkiksi kehittänyt isännöinnin kilpailutukseen Hae isännöintiä -palvelun. 

Miksi hinnoista on puhuttu? 

Tarkoituksemme ei koskaan ole ollut hintojen yhtenäistäminen, vaan tavoitteena on koko ajan ollut isännöintitoimialan laadun ja arvostuksen parantaminen. Tiedotteissamme on puhuttu yleisluontoisesti hinnoista, mutta tavoitteena on ollut pyrkimys nostaa alan työhyvinvointia, arvostusta ja laatua, jotta kuluttajat eli taloyhtiöiden osakkaat ja asukkaat saavat parempaa palvelua ja ala houkuttelisi osaajia. 

Isännöintiyrityksellä pitää olla riittävät resurssit, jotta se voi kehittää toimintaansa, ja resursseja palkata osaavaa henkilökuntaa, jotka toteuttavat asiakkaiden vaatimaa laatua. Alaa vaivaa myös osaajapula. Nämä asiat ovat olleet taustalla, kun on haluttu kehittää toimialaa ja isännöintipalvelujen laatua. 

Isännöintiliitto on kuitenkin viestinnässään tehnyt tutkittuina vuosina selkeitä virheitä. Hintojen korotuspaineista on viestitty tavalla, jossa ei oikeuden päätöksen mukaan ole huomioitu kilpailuoikeudellista näkökulmaa riittävästi. 

Mikä Isännöintiliiton toiminnassa on muuttunut tutkinnan ajoista? 

Heti KKV:n tutkinnan alettua maaliskuussa 2017 Isännöintiliitto otti käyttöönsä varovaisuusperiaatteen eikä puhu isännöinnin kustannustasosta ollenkaan. Liitto ei ota kantaa kannattavuuteen, kustannustasoon tai kustannustason nousuun. Yritykset määrittelevät hintansa itse. 

Liiton johto on keskeisiltä osin vaihtunut, ja uudistimme liiton nykyisen strategian etuajassa. Keskitymme alan osaamisen ja asiantuntijuuden kehittämiseen, arvostuksen nostamiseen ja arjen helpottamiseen, jotta jäsenet pystyvät paremmin itse kehittämään toimintaansa. Tärkeää uudessa strategiassa on toiminnan vastuullisuus, läpinäkyvyys ja luotettavuus. Vaikuttamistyön kenttää on laajennettu, ja Isännöintiliitto tuottaa myös yhteiskunnallista tietoa isännöintialasta ja taloyhtiöasumisesta. 

Olemme ohjeistaneet jäsenyrityksiämme kilpailulakiin liittyvistä oikeista toimintatavoista esimerkiksi jäsenohjeissa ja koulutuksissa. Uudet hallituksen jäsenet ja muiden toimielinten ja työryhmien jäsenet saavat kilpailulakia koskevat toimintaohjeemme ja allekirjoittavat sitoumuksen noudattaa niitä. Myös koko henkilökunta on allekirjoittanut sitoumuksen.

Panostamme nyt vahvasti alan vastuullisuuteen. Olemme uudistaneet isännöinnin eettiset ohjeet yhdessä Kiinteistöliiton ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n kanssa. Vuoden 2024 alusta uudistettiin alan valvontajärjestelmä, kun Keskuskauppakamarin alaisuudessa aloitti Isännöinnin eettinen neuvosto, joka valvoo alan eettisten ohjeiden noudattamista. Isännöintiliiton jäsenyritykset ovat sitoutuneet alan eettisten ohjeiden noudattamiseen. Olemme kouluttaneet jäseniä vastuullisuudesta ja Olemme julkaisseet keväällä 2023 yhdessä jäsenten kanssa ensimmäisen Vastuullisen isännöinnin työkirjan, jonka tavoitteena on auttaa isännöintiyrityksiä kehittämään alaa.  

Vastuullisuuden ja avoimuuden edistäminen sekä jäsenten osaamisen parantaminen ovat merkittävässä roolissa nykyisessä strategiassamme. Uudistamme parhaillaan myös alan auktorisointijärjestelmää, jotta se toimisi aitona isännöintipalvelun laadun mittarina.

Teemme muutenkin entistä laajemmin ja tiiviimmin yhteistyötä alan muiden toimijoiden kanssa.  

Miksi nyt kannattaa olla liiton jäsen?  

Isännöintiliiton jäsenyys kannattaa. Yhtäältä jäsenyritykset tarkastelevat jäsenyyttä jäsenpalvelujen näkökulmasta: saako liitolta itselle hyödyllisiä palveluja? Toinen puoli jäsenyydessä on vaikuttaminen. Mitä enemmän meillä on jäseniä, sitä enemmän meitä kuunnellaan, sitä paremmin viestit menevät perille ja pystymme vaikuttamaan jäsenille tärkeisiin asioihin. Tällä hetkellä Isännöintiliitto edustaa noin 4/5 alan yrityksistä ja ihmisistä. 

Jäsenyys on vastuullinen teko. 

Autamme jäsenyrityksiämme kehittymään omina yrityksinään, neuvomme ja koulutamme jäseniämme arjen asioissa sekä ajankohtaisissa muutoksissa. Kuuntelemme jäseniämme ja räätälöimme esimerkiksi koulutuksia toiveiden pohjalta. Tarjoamme jäsenillemme kattavat jäsenpalvelut, joihin kuuluu mm. lukuisia lakikysymyksiä ja jäsenohjeita sisältävä Mappi sekä lakineuvonta. Teemme vaikuttamistyötä koko alan arvostuksen sekä sen yritysten ja ammattilaisten onnistumisen eteen. 

Alan saama julkisuus koskee joka tapauksessa kaikkia isännöintiyrityksiä jäsenyydestä riippumatta. Jäsenenä vaikutat siihen kuvaan, jota Isännöintiliitto toimialasta tuo esiin. On tärkeää, että kaikki vastuulliset toimijat ovat jäseninä vetämässä yhtä köyttä alan vastuullisuuden näyttämiseksi. 

Miten alan maine korjataan? 

Ymmärrämme, että ala ei näyttäydy kilpailuoikeusrikkomuksen käsittelyn valossa nyt moitteettomana, ja sekä isännöinti että heidän asiakkaansa joutuvat rakentamaan luottamusta uudelleen. Uskomme, että alan toimintatapojen perusteellinen tutkiminen oli loppujen lopuksi hyvä asia. Kaikkien toimintatapojen pitää olla selkeitä ja avoimia, jotta alaa voidaan kehittää. 

Teemme kaikkemme alan arvostuksen nostamiseksi. Julkisuuden kasvu on myös hyvä mahdollisuus tuoda esiin alan vastuullisuutta ja hyviä toimintatapoja ja parantaa alan arvostusta. 

Luottamuksen rakentamisessa avainsana on avoimuus. Varaa asiakaskokouksiin aikaa tietoiskulle isännöinnistä ja taloyhtiön ostamasta isännöintipalvelusta ja keskusteluille asiakkaiden kanssa. Jokainen alan ammattilainen voi arkisessa työssään avata isännöinnin tehtäväkenttää ja sitä mitä isännöinti on. Asiakkaille on syytä säännöllisin väliajoin avata sitä mitä heidän isännöintisopimukseensa kuuluu ja mistä hinta muodostuu. 

Kerro isännöintisopimuksesta yhtiökokouksessa (vaatii Mappi-kirjautumisen)

Laaja yhtiökokousmateriaali taloyhtiön vuodesta (vaatii Mappi-kirjautumisen)
 

Miten Isännöintiliitto varmistaa, ettei vastaavaa mokaa tapahdu jatkossa? 

Koko Isännöintiliiton toiminta on kammattu läpi kilpailulakiin erikoistuneen asianajajan avulla heti tarkastuksen alettua vuonna 2017, ja olemme varovaisuusperiaatetta noudattaen muuttaneet tiedotustapaamme. 

Jäsenille ja henkilökunnalle on annettu koulutusta kilpailulaista, ja sitä jatketaan, jotta myös uudemmat toimintaan mukaan tulevat osaavat huomioida kilpailulain vaatimukset. 

Jokaisen Isännöintiliitossa toimivan tehtävänä on omalta osaltaan valvoa, että toiminnassa noudatetaan voimassa olevaa kilpailulainsäädäntöä. Henkilökunta on sitoutunut noudattamaan aiheesta annettua ohjeistusta. 

Isännöintiliitto on ohjeistanut vastaavalla ohjeella myös jäsenyrityksensä sekä jäsenyhdistykset ja työryhmät. 

Lue lisää: Ohje kilpailulainsäädännön noudattamisesta Isännöintiliitto