ALV-muutokset haastavat isännöinnin kirjanpidon. Verotuksen asiantuntija Tiina Ruohola: “Ennakointi on nyt tärkeämpää kuin koskaan”

Tämä artikkeli on tekoälyn avulla tehty yhteenveto webinaarista. Artikkeli on asiantuntijan tarkastama.

Isännöintiyhtiöiden ja kirjanpitäjien pöydällä on jälleen iso joukko muutoksia arvonlisäverotukseen liittyen. Elinkeinoelämän Keskusliiton veroasiantuntija Tiina Ruohola nosti Isännöintiliiton webinaarissa esiin sekä kansallisia että EU-tason uudistuksia, jotka vaikuttavat konkreettisesti taloyhtiöiden arkeen.

Webinaarissa 22.8.2025 pureuduttiin kiinteistöihin liittyviin arvonlisäveron erityiskysymyksiin. Veroasiantuntija Tiina Ruohola korosti, että ALV ei ole vain juridiikkaa vaan hyvin käytännönläheistä:

– Kirjanpidossa olennaista on ymmärtää, miten verosäännökset kytkeytyvät arjen tilanteisiin – putkiremontista pysäköintipaikan vuokraukseen.

Airbnb ja lyhytaikaisen vuokrauksen muutos

Yksi suurimmista tulevista muutoksista koskee lyhytaikaista majoitusta, kuten Airbnb:tä. Vuodesta 2028 alkaen EU-sääntely tuo näille toimijoille velvollisuuden huolehtia arvonlisäverosta.

– Tämä voi vaikuttaa myös taloyhtiöihin. Kirjanpitäjien kannattaa seurata tarkasti, miten muutos pannaan toimeen Suomessa. Kotimaista lainsäädäntöä meillä ei vielä ole, Ruohola linjaa.

Joulukuun lakimuutos lähestyy

Toinen Ruoholan nostama teema liittyy EU-tuomioistuimen ratkaisuun, jonka vuoksi Suomi joutuu muuttamaan kiinteistöinvestointeihin liittyvää tarkistusvastuusääntelyä. Hallituksen esitys on tämänhetkisten tietojen mukaan odotettavissa viikolla 51.

– Tämä muutos vaikuttaa siihen, miten kiinteistöinvestointien tarkistusvastuut siirtyvät esimerkiksi kiinteistön myynnin yhteydessä. Kiinteistöinvestointien tarkistusvastuukausi on 10 vuotta ja laskuja on säilytettävä 13 vuotta. Lainsäädäntömuutoksen vaikutukset on arvioitava tarkasti, kunhan saamme hallituksen esityksen ja näemme, miten muutos on suunniteltu toteutettavan Suomessa, Ruohola kuvaa.

Käytännön esimerkki: putkiremontti ja ALV-vähennykset

Ruohola havainnollisti muutosten merkitystä käytännön esimerkillä. Jos taloyhtiössä tehdään putkiremontti, verollisia liiketiloja koskevat kustannukset ovat vähennyskelpoisia, mutta asuinhuoneistojen remontteihin liittyviä kuluja ei voi vähentää.

– Avainsana on suora ja välitön kohdistaminen. Jos kustannus liittyy yksiselitteisesti verolliseen tilaan, vähennys on täysi. Jos taas kyse on yleisestä kulusta, kuten porrashuoneen remontista, vähennys tehdään esimerkiksi osakkeiden käytön tai neliöiden suhteessa, Ruohola täsmensi.

Pysäköinti ja alivastikkeellisuus

Pysäköintiin liittyvät kysymykset pysyvät edelleen ALV:n klassikko-ongelmana. Viimeaikaiset ratkaisut ovat selkeyttäneet tulkintaa, mutta Ruoholan mukaan tulkinnanvaraa jää yhä.

– On tärkeää arvioida, onko pysäköinti osa muuta vuokrausta vai erillinen palvelu. Lisäksi alivastikkeellisuus – eli liian alhaisella hinnalla tapahtuva vuokraus – voi nousta jatkossa Verohallinnon tarkasteluun, hän huomautti.

Ennakointi ratkaisee

Ruohola painotti, että kirjanpitäjien rooli on keskeinen, kun taloyhtiöt pohtivat esimerkiksi suuria remontteja.

–  Hakeutuminen ALV-velvolliseksi voi tuoda merkittäviä hyötyjä, mutta päätös kannattaa tehdä ajoissa. Jälkikäteiset korjaukset voivat tulla kalliiksi, ja sanktiotkin ovat tiukentuneet, hän muistutti.

Isännöintialan kirjanpitäjille Ruohola antaa selvän viestin:

– Seuratkaa muutoksia ja keskustelkaa hallitusten kanssa ennakoivasti. Kun valmistautuminen tehdään ajoissa, vältetään yllätyksiä ja hallitaan riskit paremmin.

Kiinteistöihin liittyvät ALV-erityiskysymykset: nostoja ajankohtaisista teemoista -webinaari pidettiin 22.8.2025. Katso webinaarin tallenne alta (vaatii Mappi-kirjautumisen).