Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD:n) toimeenpano – miten se vaikuttaa isännöintiin?

Rakennusten energiatehokkuusdirektiiviä toimeenpannaan Suomessa usealla lakimuutoksella. Valmistelussa ovat sekä latauspistelain muutokset että uusi rakennusten energiatehokkuutta koskeva sääntely.  

Energiatehokkuusasiat näkyvät isännöinnissä erityisesti: 

• Korjaushankkeissa 
• Toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöissä  
• Energiatodistuksissa ja tiedonhallinnassa 

Asuinrakennuksissa vaikutukset näkyvät erityisesti silloin, kun rakennuksessa tehdään laajempia korjauksia. Muissa kuin asuinrakennuksissa (toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöissä) velvoitteet olisivat tätä selvästi laajempia ja aikataulutetumpia.

Listasimme alle suunnitteilla olevat muutokset ja niiden merkityksen isännöinnille.

Korjaushankkeissa valmistautumisen tarve kasvaa 

Laajamittaisissa korjauksissa asuinrakennuksiin tulisi uusia vaatimuksia erityisesti pysäköinnin, latausvalmiuden, pyöräpysäköinnin sekä seuranta- ja ohjaustoimintojen osalta. Jos laajasti korjattavassa asuinrakennuksessa on yli kolme pysäköintipaikkaa, vähintään 50 prosenttiin paikoista tulisi esikaapelointi ja lopuille putkitus. Lisäksi asuinrakennuksiin tulisi pyöräpysäköintiä koskevia vaatimuksia. Uusissa tai laajasti korjattavissa asuinrakennuksissa voitaisiin lisäksi edellyttää rakennuksen teknisten järjestelmien seuranta- ja ohjaustoimintoja, jos ne ovat teknisesti, taloudellisesti ja toiminnallisesti toteutettavissa.

Merkitys isännöinnille: Isännöintiyrityksille tämä merkitsee ennen kaikkea sitä, että hankkeiden valmistelussa on arvioitava aiempaa järjestelmällisemmin sähköverkon kapasiteettia, latausvalmiuden toteuttamista, pyöräpysäköinnin tilaratkaisuja sekä taloteknisiä järjestelmiä. Käytännössä nämä kysymykset kannattaa nostaa esiin jo hankesuunnittelun alkuvaiheessa, jotta ne eivät tule vastaan liian myöhään kustannuksia tai toteutettavuutta vaikeuttavina lisävaatimuksina. 

Toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöissä velvoitteet kiristyvät enemmän 

Muissa kuin asuinrakennuksissa muutokset olisivat asuinrakennuksia laajempia. Jos tällaisessa rakennuksessa on yli 20 pysäköintipaikkaa, sille tulisi nykyistä enemmän vaatimuksia latauspisteistä tai latauspistevalmiuksista. Velvoitteet tulisivat voimaan pääosin vuosina 2027–2029. Myös pyöräpysäköintiä koskevia vaatimuksia lisättäisiin.  

Lisäksi rakennusautomaation velvoitteet laajenisivat niin, että jos tällainen rakennus on varustettu yli 70 kW:n teknisillä järjestelmillä, rakennuksella pitäisi olla automaatio- ja ohjausjärjestelmä viimeistään vuoden 2029 alussa, ja automaattiset valaistuksen säätölaitteet viimeistään vuoden 2030 alussa. (Rakennusautomaatiolla tarkoitetaan rakennuksen teknisten järjestelmien, kuten lämmityksen, ilmanvaihdon, ilmastoinnin, jäähdytyksen ja valaistuksen, automaattista seurantaa ja ohjausta.) Automaatio- ja ohjausjärjestelmiltä edellytettäisiin myös energian käytön seurantaa, analysointia, poikkeamien havaitsemista ja yhteentoimivuutta teknisten järjestelmien välillä. 

Lisäksi ehdotetaan energiatehokkuuden vähimmäisvaatimuksia, joiden olisi täytyttävä vuosien 2030 ja 2033 määräaikoihin mennessä. Vaatimusten täyttyminen osoitettaisiin energiatodistuksella silloin, kun energiatodistus on lain mukaan esitettävä. Tietyissä tilanteissa rakennus voisi saada vapautuksen täysimääräisestä noudattamisesta, mutta silloinkin olisi toteutettava kustannus-hyötyanalyysin perusteella kannattavat energiatoimenpiteet.

Aurinkoenergiaa koskeva sääntely kohdistuu erityisesti toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöihin, mutta käytännön velvoitteet riippuvat rakennusluokasta, määräajoista ja soveltuvuudesta. 

Merkitys isännöinnille: Isännöinnissä tämä tarkoittaa erityisesti liikekiinteistöissä lisääntyviä selvitys-, suunnittelu- ja päätöksentekotarpeita. Samalla korostuu kohteiden erottelu asuinrakennuksiin ja muihin kuin asuinrakennuksiin, koska velvoitteet poikkeavat toisistaan merkittävästi. 

Vanhoihin asuinrakennuksiin ei ole tulossa yleistä uutta pakkoa 

Luonnosten perusteella olemassa oleviin asuinrakennuksiin ei esitetä yleistä velvoitetta asentaa latauspisteitä eikä yleistä velvoitetta saavuttaa uusia energiatehokkuuden vähimmäistasoja. Taloyhtiöiden kannalta keskeinen viesti on, ettei kyse ole yleisestä jälkiasennuspakosta vanhaan asuntokantaan. 

Merkitys isännöinnille: Tämä ei tarkoita, ettei mikään muuttuisi. Käytännössä muutokset tulevat vastaan erityisesti silloin, kun taloyhtiössä toteutetaan laaja korjaushanke tai muu merkittävä uudistaminen. Isännöinnissä tämä tarkoittaa sitä, että energiatehokkuuteen, latausvalmiuteen, pyöräpysäköintiin ja rakennusautomaatioon liittyvät kysymykset pitää tunnistaa aiempaa aikaisemmin osaksi hankesuunnittelua. 

Energiatodistuksen merkitys kasvaa 

Energiatodistuksen sisältö laajenisi ja sen ulkoasu uudistuisi. Etusivulle tulisi energialuokan ja E-luvun lisäksi aiempaa enemmän tietoa, kuten:  

• Laskettu energian vuotuinen loppukäyttö energiamuodoittain 
• Paikan päällä tuotetun uusiutuvan energian osuus 
• Käytöstä syntyvät kasvihuonekaasupäästöt 
• Toteutunut ostoenergiankulutus, jos tieto on saatavilla 

Merkitys isännöinnille: Isännöintiyrityksissä tämä näkyy käytännössä siinä, että energiatodistusta varten on koottava, ylläpidettävä ja dokumentoitava aiempaa enemmän rakennuksen kulutus- ja järjestelmätietoja. Tiedonhallinnan merkitys kasvaa, ja energiatodistus kytkeytyy aiempaa vahvemmin kiinteistön tekniseen ja taloudelliseen suunnitteluun. 

Myös energiatodistuksen käyttö arjessa laajenisi erityisesti toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöissä. Jos rakennuksella on voimassa oleva energiatodistus, se olisi asetettava rakennuksessa näkyvälle paikalle selvästi nähtäville. Lisäksi myynti- ja vuokrausilmoituksissa olisi jatkossa ilmoitettava energiatehokkuutta kuvaavan tunnuksen lisäksi myös E-luku. Sama energiatodistuksen esittämisvelvollisuus koskisi myös vuokrasopimuksen uusimista. 

Luokitusten muutokset vaativat huolellista viestintää 

Energiatodistuksen luokitteluasteikoissa ja rakennusten ryhmittelyssä tapahtuisi muutoksia. Asuinrakennuksille, toimistorakennuksille ja liikerakennuksille olisi omat asteikkonsa, ja käyttöön tulisivat myös uusi A+ -luokka sekä mahdollisuus A0 -merkintään. Tämä on viestinnällisesti tärkeää, koska energialuokkien vertailu ei välttämättä olisi enää suoraan rinnastettavissa vanhaan todistuskäytäntöön. Erityisesti vanhoissa rakennuksissa korkean energialuokan saavuttaminen voi olla käytännössä vaikeaa. 

Merkitys isännöinnille: Isännöinnissä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöille on pystyttävä selittämään aiempaa tarkemmin, mitä energiatodistus kertoo ja mitä se ei kerro. Pelkkä energialuokan kirjain ei välttämättä enää riitä ymmärrettäväksi viestiksi ilman taustoitusta. 

Perusparannuspassi voi tukea pitkän aikavälin korjaussuunnittelua 

Perusparannuspassi on rakennukselle laadittava pitkän aikavälin suunnitelma siitä, miten energiatehokkuutta voidaan parantaa vaiheittain tulevien korjausten yhteydessä. Se eroaa tavanomaisesta pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmasta siinä, että se keskittyy nimenomaan rakennuksen energiatehokkuuden ja vähäpäästöisyyden parantamiseen.

Uusi perusparannuspassi olisi vapaaehtoinen, mutta olennainen osa uudistusta. Se olisi energiatodistuksen liite ja korvaisi tavalliset energiansäästösuositukset silloin, kun passi laaditaan.  

Perusparannuspassin saa laatia pätevä energiatodistuksen laatija, ja sen tulee sisältää rakennukselle vaiheittainen suunnitelma pitkälle menevälle perusparannukselle. 

Tarkoituksena on tukea rakennuksen vaiheittaista, teknisesti järkevää ja kustannustehokasta korjaamista kohti vähäpäästöisempää tai päästötöntä rakennusta. 

Merkitys isännöinnille: Isännöintiyrityksille tämä voi olla käytännössä hyödyllinen työkalu erityisesti vanhassa kerrostalo- ja rivitalokannassa, joissa energiaparannuksia joudutaan usein sovittamaan yhteen muun korjaustarpeen, taloudellisten reunaehtojen, suojelun ja asumisolosuhteiden kanssa. Passi voi auttaa muuttamaan yksittäisistä toimenpide-ehdotuksista kohti pidemmän aikavälin korjauspolkua. 

Neuvonnan ja ohjauksen merkitys kasvaa 

Jos rakennus saisi energiatodistuksessa C:tä heikomman luokan, todistukseen tulisi kehotus ottaa yhteyttä perusparannusneuvontaa tarjoavaan asiointipisteeseen viimeistään viiden vuoden kuluessa todistuksen antamisesta tai heti todistuksen voimassaolon päättyessä.

Merkitys isännöinnille: Tämä voi lisätä isännöinnissä tarvetta ohjata taloyhtiöitä energianeuvontaan sekä valmistella päätöksentekoa pitkän aikavälin korjaussuunnittelusta.  Isännöitsijän rooli voi siis vahvistua paitsi tiedon välittäjänä myös eri vaihtoehtojen jäsentäjänä:  

• Mitä velvoitteita kohteeseen kohdistuu 
• Mitä kannattaa tehdä nyt, mitä myöhemmin 
• Miten energiatehokkuustoimet sovitetaan yhteen muun kunnossapidon kanssa 

Lopuksi: Esitys vasta valmistelussa

Kyse on hallituksen esitysluonnoksista, joten lopullinen sisältö voi vielä muuttua valmistelun ja lausuntokierroksen perusteella.  

Esityskokonaisuuteen sisältyy myös uusia rakennuksia koskevia vähähiilisyyttä ja elinkaaritietoja koskevia muutoksia, mutta isännöinnin kannalta välittömimmät vaikutukset liittyvät korjaushankkeisiin, energiatodistuksiin sekä toimisto-, liike- ja palvelukiinteistöihin.