Kun maksajat vähenevät, taloyhtiö voi ajautua mahdottomaan yhtälöön

Väestön väheneminen, osakkaiden maksuvaikeudet ja taloyhtiöiden rahoitusongelmat sekä korjausvelka voivat muodostaa yhä useammassa taloyhtiössä vaikean yhtälön. Erityisesti muuttotappioalueilla maksukykyisten osakkaiden joukko voi pienentyä samaan aikaan, kun korjaustarpeet kasvavat ja rahoituksen saaminen vaikeutuu. Pahimmillaan taloyhtiössä joudutaan arvioimaan, onko toiminnan jatkamiselle enää realistisia edellytyksiä.

Alueiden eriytyminen on iso haaste taloyhtiöille. Kaupungistuminen ja väestön ikääntyminen ovat merkittäviä asumiseen vaikuttavia trendejä. Tulevaisuudessa monen alueen asukasluku pienenee huomattavasti. Muuttotappioalueilla taloyhtiöiden väki ikääntyy ja vähenee. Kun maksukykyiset osakkaat vähenevät ja samalla muut ongelmat kasaantuvat, taloyhtiö voi olla mahdottoman yhtälön edessä.

– Isännöintiliiton lakineuvontaan tulevissa yhteydenotoissa näkyy selvästi yhä vaikeampien tilanteiden lisääntyminen. Osassa taloyhtiöistä joudutaan oikeasti arvioimaan, onko toiminnan jatkamiselle enää edellytyksiä. Silloin voidaan pohtia hallittua alasajoa tai konkurssia, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.

Muut osakkaat joutuvat maksamaan maksukyvyttömän osakkaan osuuden

Jos osakas ei pysty maksamaan vastikkeitaan, taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa. Taantuvilla alueilla tämä ei kuitenkaan usein ratkaise tilannetta, koska hallintaanotosta saatava vuokra ei kata kuluja tai huoneistoa ei saada lainkaan vuokrattua.

– Taloyhtiölle syntyy rahoitusvaje, joka tarkoittaa sitä, että muiden osakkaiden vastikerasitus kasvaa entisestään eli he joutuvat maksamaan myös tämän osakkaan osuuden. Vaikea tilanne pahenee nopeasti, jos tilanne johtaa yhä useamman osakkaan maksuvaikeuksiin ja rästeihin, kuvailee Valkama.

– Joissain taloyhtiöissä on liikehuoneistoja, jotka saattavat maksaa jopa useita kymmeniä prosentteja kaikista vastikkeista. Jos tällaisen huoneiston omistaja jättää vastikkeet maksamatta, ollaan nopeasti ongelmissa. Tilanne voi tulla eteen äkillisestikin, jos omistajana on osakeyhtiö, joka menee konkurssiin. Pahimmassa tapauksessa konkurssi raukeaa varojen puutteessa.

Taloyhtiöiden talouden hidas haurastuminen

Yhtäältä osakkaiden maksuvaikeudet ovat lisääntyneet talouden taantumassa, mutta samalla myös taloyhtiöiden talousvaikeudet, joka on laajempi ilmiö ja johon liittyvät rahoituksen haasteet sekä alueellinen eriytyminen.

– Tällaisia varoitusmerkkejä taloyhtiötasolla voivat olla erääntyneiden saatavien kasvu, kasvava korjausvelka, hoitokuluihin käytettävät pääomavastikkeet, puskurien puute ja heikko maksukyky, listaa Valkama.

– Taloyhtiön toiminnan jatkuvuuden epävarmuus kehittyy yleensä pitkän ajan kuluessa, tiivistää Valkama.

– Tilanteen ratkaisemiseksi ei ole yhtä oikeaa ja helppoa vastausta. Yleisesti voidaan sanoa, että havaittuihin ongelmiin kannattaa tarttua ripeästi, seurata saatavia, selvittää osakkaiden näkemyksiä tulevaisuuden suhteen ja arvioida realistisesti taloyhtiön korjaus- ja taloussuunnitelmaa. Joskus voi olla paras vaihtoehto se, että taloyhtiö ajetaan hallitusti ja hitaasti alas. Silloin asukkaat voivat asua kodeissaan mahdollisesti pitkäänkin, mutta kalliisiin remontteihin ei enää lähdetä, jolloin tiedostetaan, että lopulta asuinrakennuksen käyttöikä on tiensä päässä ja asuminen loppuu, kuvailee Valkama.