Airbnb-vuokrauksesta oikeusriita

Tamperelainen taloyhtiö antoi osakkaalleen varoituksen yhtiöjärjestyksen vastaisesta vuokraustoiminnasta ja vaati huoneistojen hallintaanottoa. Käräjäoikeus katsoi varoituksen olevan perusteeton, mutta hovioikeus tulkitsi asiaa toisin.

Taloyhtiön osakas omisti kaksi osakehuoneistoa, joita käytettiin lyhytaikaiseen vuokraukseen. Ensimmäistä huoneistoa oli useasti vuokrattu Airbnb-alustan kautta, mutta huoneisto oli sittemmin myyty. Toisen huoneiston osalta yhtiö vaati hallintaanottoa, vaikka vuokrauskertoja oli vain kaksi.

Osakas moitti päätöstä, koska huoneistoa ei käytetty yhtiöjärjestyksen vastaisesti, eikä varoituksen antamiseen ollut muutenkaan perustetta.

Käräjäoikeus piti yhtiökokouksen päätöstä pätemättömänä, koska kyseessä oli ennakollinen varoitus vastaisen varalle ja varoituksen antaminen perustui ainoastaan pelkoon, että myös toista asuntoa käytetään lyhytaikaiseen vuokraukseen. Hallintaanottamisperustetta ei siten ollut olemassa varoitusta annettaessa.

Hovioikeuden mukaan varoitus voitiin pätevästi antaa, koska osakkeenomistajalla oli omistuksessaan varoituksen antamishetkellä kaksi huoneistoa, joissa toisessa harjoitettiin Airbnb-toimintaa. Vaikka huoneisto oli varoituksen antamisen jälkeen myyty, taloyhtiöllä oli perusteltu syy olettaa, että toisessakin huoneistossa varsin todennäköisesti oli tarkoitus jatkossa harjoittaa majoitustoiminnaksi katsottavaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa vastaavalla tavalla ja laajuudella.

Varoitus hallintaanotosta voidaan antaa riittävin perustein.

Osakkeenomistajan rikkomuksen oleellisuus ja sen vähäistä suurempi merkitys arvioidaan ja ratkaistaan vasta ennen asiasta päättävää yhtiökokousta. Oleellisuus- ja vähäisyysarviointia ei vielä varoitusta annettaessa tarvitse tehdä. Riittävää on, että huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttö on aloitettu ja sen voidaan olettaa myös jatkuvan.

Olennaista on myös, miten osakehuoneistoa on käytetty varoituksen antamisen ja hallintaanotosta päättävän yhtiökokouksen välisenä aikana. Osakkeenomistajalle on annettava kohtuullinen aika oikaista menettelynsä.

Oikeuden mukaan hallintaanottoprosessi viivästyisi kohtuuttomasti, jos varoitus voitaisiin antaa vasta käyttötarkoituksen vastaisen käytön ollessa niin vakavaa, että se täyttää hallintaanoton edellytykset.

Artikkeli on julkaistu Isännöinti-lehden numerossa 6/2025.

Tämä palsta on osa Isännöintiliiton ja Kiinteistölakimiehen kaupallista yhteistyötä. Tiedustelut: janne.tiitta@isannointiliitto.fi tai jenni.mahanen@isannointiliitto.fi.