Miten taloyhtiö voi palauttaa luottamustaan isännöintiin?

Markkinaoikeuden päätös koskien Isännöintiliittoa ja kuutta järjestön hallituksessa vuosina 2014–2017 toiminutta yritystä kohtaan on aiheuttanut keskustelua myös isännöinnin asiakkaiden parissa. Keskusteluihin on ilmeisesti noussut myös kysymys vahingonkorvauskanteista.

Taloyhtiöille suurin haitta on luottamuksen rikkoutuminen asiakassuhteessa, jonka pitäisi toimia erityisen sujuvasti ja hyvän luottamuksen kannattelemana.

Taloudellista haittaa ei kuitenkaan ole taloyhtiöille koitunut. Näin myöskään taloyhtiöiden mahdolliset vahingonkorvauskanteet eivät juridisen arviomme mukaan voi menestyä.

Näytön kerääminen hyvin vaikeaa

Jos taloyhtiö haluaa hakea korvauksia, taloyhtiöllä on näyttötaakka asiassa. Taloyhtiön on siis pystyttävä osoittamaan, onko Isännöintiliiton ja mukana olleiden jäsenyritysten toiminta on aiheuttanut taloudellista vahinkoa taloyhtiölle, eli esimerkiksi ovatko hintatiedottaminen tai yritysten välillä käydyt keskustelut vaikuttaneet taloyhtiön isännöintipalvelujen hinnankorotuksiin. Lisäksi taloyhtiön on näytettävä vahingon määrä.

Keskeisiä kysymyksiä, joita taloyhtiön tulisi näyttöä kootessaan miettiä, ovat muun muassa:

Miten taloyhtiön käyttämän isännöintiyrityksen hinnat ovat muuttuneet olleet tutkinnan kohteena olleina vuosina 2014–2017?

  • Oikeusprosessissa yritysten esittämien todisteiden mukaan yritysten hintataso ei ole tutkinnan kohteena olleina vuosina noussut. Markkinaoikeuden päätöksessä ei asiaan kuitenkaan oteta varsinaisesti kantaa, koska se ei ole ollut merkityksellinen kilpailurikkomuksen kannalta.
  • Useimmat oikeusprosessissa mukana olleet yritykset ovat myös selvittäneet asiaa suoraan asiakkailleen sekä käyneet 2014–2017 isännöintisopimukset ja hinnoittelun läpi.
  • Isännöintiliitto ei toimialajärjestönä kerää hinnoittelutietoa, joten emme myöskään ole koonneet tietoa yrityskohtaisesta tilanteesta tarkemmin. Kuitenkin myös julkiset, Kaupparekisterin ja Tilastokeskuksen tiedot osoittavat, että oikeusprosessissa olleiden yritysten liiketoiminta ei ole kasvanut merkittävästi. Tietoa lisää tästä voi lukea Isännöintiliiton mediatilaisuuden 15.12. materiaalista.

Ovatko mahdolliset hinnankorotukset johtuneet kilpailurikkomuksista?

  • Käsityksemme mukaan normaalista elinkustannusnoususta poikkeavia hinnankorotuksia ei ole tapahtunut tutkinnan kohteena olleissa isännöintiyrityksissä.
  • Jos korotuksia on ollut ja taloyhtiö kokee ne kohtuuttomina sekä haluaa hakea vahingonkorvausta asiassa, taloyhtiön tulisi todistaa, että korotukset ovat johtuneet nimenomaan markkinaoikeuden päätöksellä kielletyiksi todetuista toimista.
  • Markkinaoikeuden päätöksen mukaan Isännöintiliitto on tehnyt kiellettyä hintatiedottamista eli viestinyt muun muassa alan hinnankorotuspaineista. Lisäksi päätöksen mukaan yritykset ovat käyneet keskustelua hinnoista, joka on kiellettyä keskenään kilpailevien yritysten kesken. Markkinaoikeuden päätöksessä ja KKV:n tutkintamateriaalissa ei ole todistettu, että näiden pohjalta olisi tehty hinnankorotuksia.

Kuinka suuri taloudellinen vahinko taloyhtiölle voisi olla koitunut?

  • Taloyhtiön näyttötaakkaan kuuluu osoittaa vahingon määrä. Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2017 -tutkimuksen
    hintatietoihin pohjautuva esimerkkilaskelma osoittaa, että vaikka hinnankorotuksia olisi ollut ja niiden voitaisiin todistaa olevan kilpailuoikeuden rikkomuksista johtuvia, taloyhtiölle koitunut taloudellinen vahinko on suurimmillaankin pieni suhteessa oikeudenkäynnin kuluriskiin.
  • Esimerkiksi:

    Isännöintiyritys korottaa hintoja 5% vuodessa vuosina 2014–2017.
    Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2017 -tutkimuksen mukaan isännöintipalvelujen mediaanihinta vaihteli vuonna 2017 esimerkkitaloyhtiön koon mukaan 426–1300 €/kk.

    Kalleimmillaan, näillä luvuilla laskettuna korotus olisi 21,3–65 €/kk eli 255,6–780€/vuodessa.
    Laskukaava siis yhden vuoden korotukselle on:
    0,05*426*12= 255,6 €/vuodessa 20 asuinhuoneiston taloyhtiössä
    0,05*1300*12= 780 €/vuodessa 100 asuinhuoneiston taloyhtiössä

    Kyse olisi siis maksimimäärällä arvioituna noin 767–2340€ korotuksista kolmen vuoden aikana. KKV:n tutkinta on koskenut ajanjaksoa 9.5.2014-4.4.2017.

Onko hintakeskustelu vaikuttanut alaan laajemmin? Entä oliko mukana olleilla yrityksillä tuona aikana määräävä markkina-asema?

  • Koko isännöintiala ei ole ollut mukana hintakeskusteluissa tai oikeusprosessissa. Isännöintialalla on yli 700 yritystä. Prosessissa mukana olleilla yrityksillä on ollut noin 17 % markkinaosuus alasta vuosina 2014–2017.
  • Seuraamusmaksuja on määrätty kaikille prosessissa mukana olleille kuudelle yritykselle. Markkinaoikeuden määräämät seuraamusmaksut olivat kuitenkin kokonaisuudessa 75 % alemmat maksut kuin KKV:n esityksessä, eli markkinaoikeus on arvioinut toiminnan merkityksen huomattavasti pienemmäksi kuin KKV.

Avoin keskustelu auttaa luottamuksen palauttamisessa

Yllä siis koottuna keskeisiä perusteita siihen, miksi Isännöintiliiton arvion mukaan taloudelliset vahingonkorvauskanteet eivät kannata.

Me näemme, että suurin haitta taloyhtiöille vuosien 2014–2017 toiminnasta on luottamuksen rikkoutuminen. Tästä olemme erittäin pahoillamme.

Tärkein luottamuksen mittaaminen tapahtuu asiakkaan ja palveluntarjoajan välillä. Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton yhdessä laatimat ja juuri uudistetut eettiset ohjeet tukevat avointa ja läpinäkyvää taloudellista toimintaa ja antavat apua isännöintisopimuksen läpikäyntiin taloyhtiön ja isännöinnin välillä.

Jos taloyhtiö on tyytymätön oman isännöintiyrityksensä palveluihin, palvelun kilpailuttaminen on myös yksi hyvä tapa etsiä tietä eteenpäin tilanteesta. Palvelusta haeisannointia.fi löytyy kootusti satoja isännöintialan yrityksiä. Kiinteistöliitolta on myös saatavissa hyvää apua isännöintipalvelujen kilpailuttamiseen.