Epäselvässä yhtiöjärjestyksessä voi muhia iso ja kallis riita

Yhtiöjärjestys löytyy kaikista taloyhtiöistä ja on lakisääteinen asiakirja. Se määrittää muun muassa vastikkeiden määräytymisperusteet ja osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden, ja se voi sisältää merkittäviä määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta ja päätösten tekemisestä yhtiössä. Yhtiöjärjestys rekisteröidään uuden taloyhtiön perustamisen yhteydessä kaupparekisteriin. Taloyhtiön perustajalla on yhtiöjärjestyksen laatijana merkittävä rooli yhtiön tulevan toiminnan kannalta.

Isännöintiliiton lakineuvonnassa on viime aikoina noussut esiin tapauksia, jossa uudiskohteen yhtiöjärjestys on laadittu epäselvästi.

– Yhteistä tapauksille on se, että yhtiöjärjestys on alusta alkaen laadittu epäselväksi tai ristiriitaiseksi. Jos vastikkeeseen tai kunnossapitovastuuseen liittyvät määräykset ovat epäselvät, on jossain vaiheessa edessä ongelmia niiden tulkinnan kanssa, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.

– Tässä piilee muhevan ja pitkän riidan ainekset, joka voi tulla kalliiksi. Tämän vuoksi suosittelen perehtymään erityisen tarkasti yhtiöjärjestyksen vastikeperusteisiin asuntoa ostettaessa, Valkama lisää.

Kun uutta yhtiötä ollaan perustamassa, pitäisi yhtiöjärjestyksen laatijan kiinnittää erityistä huomiota siihen, että kokonaisuus on toimiva ja ristiriidaton.

– Yksinkertainen olisi kaunista tässä asiassa. Yhtiöjärjestyksen merkitys pitäisi ymmärtää ja tarvittaessa luetuttaa yhtiöjärjestys asiantuntevalla juristilla, jos ei olla varmoja määräysten toimivuudesta tai selkeydestä, toteaa Valkama.

Epäselvät vastikeperusteet

Useimmin vastaan tulevat merkittävimmät ongelmat liittyvät nimenomaan vastikeperusteiden epäselvyyteen. Niillä on suora vaikutus osakkaiden velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta.

– Yhtiöjärjestyksen määräyksiä voi käytännössä olla jopa mahdotonta soveltaa yksiselitteisesti oikein. Jos esimerkiksi yhtiöjärjestyksen mukaan kaikilta perittävä hoitovastike määräytyy asuinhuoneistojen osalta pinta-alan mukaan ja autohallipaikkojen osalta osakelukumäärän perusteella, voi syntyä tilanne, jossa vastikkeiden määrittäminen oikein on mahdotonta, kuvailee Valkama.

– Epäselvien määräysten tulkintaan ja soveltamiseen liittyvät riidat ratkotaan viime kädessä tuomioistuimessa, jos yhteisymmärrykseen ei päästä osakkaiden kesken, sanoo Valkama.

Yhtiöjärjestyksen muutos

Yhtiöjärjestyksen muutoksella epäselvät ja ristiriitaiset kohdat voidaan korjata, mutta aina se ei onnistu helposti.

– Osakkaan suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan kuitenkin aina, jos hänen maksuvelvollisuutensa yhtiötä kohtaan kasvaa muutoksen myötä. Käytännössä yksi osakas voi siis estää muutoksen, vaikka muutos olisi pakollinen epäselvyyden korjaamiseksi, Valkama huomauttaa.

– Sen lisäksi, että riitatilanteessa asianajokulut voivat nousta merkittäviksi, yhtiön hankkeet voivat pysähtyä pitkäksi aikaa. Samalla osakkaiden välit kiristyvät, kun vastikeperusteiden koettu epäreiluus tai epäselvyys hiertää arjessa, Valkama toteaa loppuun.