Isännöintiliiton lausunto hallituksen esityksestä laiksi asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista annetun lain muuttamisesta, lausuntopyynnön diaarinumero: VN/5199/2019
Kannatamme esitystä pääosin tai kokonaan, taikka meillä ei ole esityksestä huomautettavaa
Näkemyksenne kuntotutkimuksiin myönnettävästä avustuksesta
Isännöintiliitto suhtautuu esitykseen kuntotutkimuksiin myönnettävistä avustuksista myönteisesti. Pidämme erityisen tärkeänä sitä, että suunnitelmallista kiinteistönpitoa taloyhtiöissä edistetään.
Avustus kuntotutkimuksiin voidaan myöntää vain asunto-osakeyhtiölle, jolla on taloyhtiöstrategia
Nähdäksemme hallituksen esityksen tavoite toteutuisi kuitenkin parhaiten niin, että valtionavustuksen saaminen kuntotutkimuksiin edellyttäisi, että mikäli hakijana on yhteisö olisi hakijalla esittää taloyhtiötä ja taloyhtiön kunnossapitoa koskeva strategia. Näkemyksemme mukaan taloyhtiöstrategian laatimisen edellytys edistäisi hallituksen esityksen tavoitetta suunnitelmallisen kiinteistönpidon lisäämisestä, rakennuskannan laadun ylläpitämisestä ja kannustaisi omistajia toteuttamaan kiinteistöjen korjauksia suunnitelmallisesti.
Asunto-osakeyhtiö tarvitsee strategian eli jäsennellyn toimintasuunnitelman ja tavoitteet, jotta se voi tarkoituksensa mukaisesti tuottaa hyvää asumista osakkailleen ja asukkailleen. Kiinteistöalalla taloyhtiöstrategiaa pidetään hyvän hallinnon kivijalkana (Taloyhtiön hyvä hallintotapa, suositus 1 – Strategia, s. 15). Strategiassa huomioidaan kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sekä selvitetään, miten taloyhtiötä tulee kehittää ja johtaa. Yhtiökokouksessa hyväksytty strategia ohjaa taloyhtiön toimintaa jatkossa useiden vuosien ajan. Taloyhtiöstrategia edistää tavoitteellista ja oikea-aikaista päätöksentekoa omaisuuden arvon ja hyvän asumisen puolesta muun muassa juuri eri rakennuksen osien kuntotutkimuksien jaksottamisen ja suunnittelun osalta. Strategian edellytys tukisi erityisesti esityksen tavoitetta havaita ja puuttua kosteus- ja sisäilmaongelmiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Isännöintiliitto katsoo, että kuntotutkimuksiin myönnettävän avustuksen saamisen edellytykseksi tulee säätää lakiehdotuksen 2 §:n 1 momentin 3-kohtaan koskien 6 § 1 momenttiin nimenomainen vaatimus siitä, että avustusta hakevalla rakennuksen omistavalla yhteisöllä on oltava taloyhtiöstrategia.
Toinen vaihtoehto on säätää strategian edellytyksestä asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista annetun asetuksen uudessa 7 §:ssä, sillä lain 2 §:n 2 momentin mukaisesti valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin myöntämisen edellytyksistä.
Avustukseen on käytössä rajallinen määrä rahaa, joten strategian edellytys auttaisi kohdentamaan avustukset tarkoituksenmukaisella tavalla niihin kohteisiin, jotka sitoutuvat panostamaan suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Ilman tätä muutosta lakiehdotus ei mielestämme tue riittävästi suunnitelmallista kiinteistönpitoa, rakennuskannan laadun ylläpitoa, eikä kohdistu tehokkaasti kiinteistöjen korjaamiseen ja kehittämiseen.
Avustuksensaajat
Hallituksen esityksen kohdan ” 2. Ehdotetut muutokset” mukaan tuen saajia koskevaa 6 §:ä muutettaisiin siten, että nyt ehdotettuja avustuksia voitaisiin myöntää pykälän 1 ja 2 momentissa tarkoitetuille tahoille, eli sekä rakennuksen omistavalle yhteisölle että luonnolliselle henkilölle.
Laissa asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista annetun lain muuttamisesta 6 §:n 2 momentissa todetaan, että edellä 2 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu avustus myönnetään asuinrakennuksen tai asunnon omistavalle luonnolliselle henkilölle taikka luonnolliselle henkilölle, joka omistaa asunto-osakkeet, jotka tuottavat oikeuden hallita asuinhuoneistoa. Jos rakennuksen tai asunnon kunnossapitovastuu kuuluu lain nojalla tai se on kirjallisesti siirretty pysyvästi tai pitkäaikaisesti jollekin muulle taholle kuin edellä tarkoitetulle omistajalle, avustus voidaan kuitenkin myöntää kunnossapitovastuussa olevalle. Pykälän 2 momentin viimeisessä lauseessa, todetaan kuitenkin että: ”avustusta ei myönnetä siltä osin kuin kustannukset kuuluvat asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) tai yhtiöjärjestyksen nojalla asunto-osakeyhtiön maksettavaksi.”
Tämä 6 § 2 momentin viimeinen lause aiheuttaa mielestämme kuntotutkimuksiin ja perusparannusten suunnitteluun myönnettävien avustusten osalta tulkinnanvaraisuutta, kun otetaan huomioon esityksen perustelut, joiden mukaan nyt ehdotettuja avustuksia voitaisiin myöntää sekä rakennuksen omistavalle yhteisölle, että luonnolliselle henkilölle. Lain 6 § 2 momentin viimeinen lause, voisi johtaa nyt ehdotettujen avustusten osalta sellaiseen tulkintaan, ettei luonnollisella henkilöllä kuitenkaan ole mahdollisuutta saada avustusta, mikäli kuntotutkimuksista tai perusparannuksen suunnittelusta aiheutuvat kustannukset kuuluisivat asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen nojalla yhtiön kunnossapitovastuulle. Kun avustukset on esityksen mukaan kohdennettu nimenomaan kosteus- ja mikrobivaurioituneiden ja sisäilmaongelmaisten kohteiden kuntotutkimuksiin ja näiden rakennusten perusparannusten suunnitteluun, johtaa 2 momentin viimeinen lause käsityksemme mukaan tulkinnallisesti ongelmalliseen tilanteeseen, suhteessa siihen, että tällaiset vauriot ja ongelmat ovat usein juuri yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa. Tällainen tulkinta johtaisi käytännössä siihen, ettei luonnollisella henkilöllä, joka omistaa asunto-osakkeen olisi tosiasiallisesti mahdollisuutta saada avustusta.
Isännöintiliitto katsoo, että avustuksensaajaa koskevaa 6 §:n 2 momenttia tulisi selkeyttää sen tarkoituksen osalta, joko kyseisen pykälän tasolla tai ainakin siten, että lakiesityksen perusteluissa lausuttaisiin selkeämmin siitä, mikä momentin viimeisen lauseen tarkoitus on kuntotutkimuksiin ja perusparannusten suunnitteluun myönnettävien avustusten osalta.
Näkemyksenne perusparannusten suunnittelukustannuksiin myönnettävästä avustuksesta
Isännöintiliitto suhtautuu esitykseen perusparannusten suunnittelukustannuksiin myönnettävistä avustuksista niin ikään myönteisesti. Pidämme erityisen tärkeänä sitä, että suunnitelmallista kiinteistönpitoa taloyhtiöissä edistetään.
Avustus perusparannusten suunnittelukustannuksiin voidaan myöntää vain asunto-osakeyhtiölle, jolla on taloyhtiöstrategia
Nähdäksemme käsillä olevan hallituksen esityksen tavoite toteutuisi parhaiten niin, että valtionavustuksen saaminen perusparannusten suunnittelukustannuksiin edellyttäisi, että mikäli hakijana on yhteisö olisi hakijalla esittää taloyhtiötä ja taloyhtiön kunnossapitoa koskeva strategia. Näkemyksemme mukaan taloyhtiöstrategian laatimisen edellytys edistäisi hallituksen esityksen tavoitetta suunnitelmallisen kiinteistönpidon lisäämisestä, rakennuskannan laadun ylläpitämisestä ja kannustaisi omistajia toteuttamaan kiinteistöjen korjauksia suunnitelmallisesti.
Asunto-osakeyhtiö tarvitsee strategian eli jäsennellyn toimintasuunnitelman ja tavoitteet, jotta se voi tarkoituksensa mukaisesti tuottaa hyvää asumista osakkailleen ja asukkailleen. Kiinteistöalalla taloyhtiöstrategiaa pidetään hyvän hallinnon kivijalkana (Taloyhtiön hyvä hallintotapa, suositus 1 – Strategia, s.15). Strategiassa huomioidaan kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sekä selvitetään, miten taloyhtiötä tulee kehittää ja johtaa. Yhtiökokouksessa hyväksytty strategia ohjaa taloyhtiön toimintaa jatkossa useiden vuosien ajan. Taloyhtiöstrategia edistää tavoitteellista ja oikea-aikaista päätöksentekoa omaisuuden arvon ja hyvän asumisen puolesta muun muassa juuri eri rakennuksen osien kuntotutkimuksien jaksottamisen ja suunnittelun osalta. Strategian edellytys tukisi erityisesti esityksen tavoitetta havaita ja puuttua kosteus- ja sisäilmaongelmiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.
Isännöintiliitto katsoo, että perusparannusten suunnittelusta aiheutuneita kustannuksia varten myönnettävän avustuksen saamisen edellytykseksi tulee säätää lakiehdotuksen 2 §:n 1 momentin 3-kohtaan koskien 6 § 1 momenttiin nimenomainen vaatimus siitä, että avustusta hakevalla rakennuksen omistavalla yhteisöllä on oltava taloyhtiöstrategia.
Toinen vaihtoehto on säätää strategian edellytyksestä asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista annetun asetuksen uudessa 7 §:ssä, sillä lain 2 §:n 2 momentin mukaisesti valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin myöntämisen edellytyksistä.
Avustukseen on käytössä rajallinen määrä rahaa, joten strategia edellytys auttaisi kohdentamaan avustukset tarkoituksenmukaisella tavalla niihin kohteisiin, jotka sitoutuvat panostamaan suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Ilman tätä muutosta lakiehdotus ei mielestämme tue riittävästi suunnitelmallista kiinteistönpitoa, rakennuskannan laadun ylläpitoa, eikä kohdistu tehokkaasti kiinteistöjen korjaamiseen ja kehittämiseen.
Avustuksensaajat
Hallituksen esityksen kohdan ” 2. Ehdotetut muutokset” mukaan tuen saajia koskevaa 6 §:ä muutettaisiin siten, että nyt ehdotettuja avustuksia voitaisiin myöntää pykälän 1 ja 2 momentissa tarkoitetuille tahoille, eli sekä rakennuksen omistavalle yhteisölle että luonnolliselle henkilölle.
Laissa asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista annetun lain muuttamisesta 6 §:n 2 momentissa todetaan, että edellä 2 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu avustus myönnetään asuinrakennuksen tai asunnon omistavalle luonnolliselle henkilölle taikka luonnolliselle henkilölle, joka omistaa asunto-osakkeet, jotka tuottavat oikeuden hallita asuinhuoneistoa. Jos rakennuksen tai asunnon kunnossapitovastuu kuuluu lain nojalla tai se on kirjallisesti siirretty pysyvästi tai pitkäaikaisesti jollekin muulle taholle kuin edellä tarkoitetulle omistajalle, avustus voidaan kuitenkin myöntää kunnossapitovastuussa olevalle. Pykälän 2 momentin viimeisessä lauseessa, todetaan kuitenkin että: ”avustusta ei myönnetä siltä osin kuin kustannukset kuuluvat asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) tai yhtiöjärjestyksen nojalla asunto-osakeyhtiön maksettavaksi.”
Tämä 6 § 2 momentin viimeinen lause aiheuttaa mielestämme kuntotutkimuksiin ja perusparannusten suunnitteluun myönnettävien avustusten osalta tulkinnanvaraisuutta, kun otetaan huomioon esityksen perustelut, joiden mukaan nyt ehdotettuja avustuksia voitaisiin myöntää sekä rakennuksen omistavalle yhteisölle, että luonnolliselle henkilölle. Lain 6 § 2 momentin viimeinen lause, voisi johtaa nyt ehdotettujen avustusten osalta sellaiseen tulkintaan, ettei luonnollisella henkilöllä kuitenkaan ole mahdollisuutta saada avustusta, mikäli kuntotutkimuksista tai perusparannuksen suunnittelusta aiheutuvat kustannukset kuuluisivat asunto-osakeyhtiö-lain tai yhtiöjärjestyksen nojalla yhtiön kunnossapitovastuulle. Kun avustukset on esityksen mukaan kohdennettu nimenomaan kosteus- ja mikrobivaurioituneiden ja sisäilmaongelmaisten kohteiden kuntotutkimuksiin ja näiden rakennusten perusparannusten suunnitteluun, johtaa 2 momentin viimeinen lause käsityksemme mukaan tulkinnallisesti ongelmalliseen tilanteeseen, suhteessa siihen, että tällaiset vauriot ja ongelmat ovat usein juuri yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa. Tällainen tulkinta johtaisi käytännössä siihen, ettei luonnollisella henkilöllä, joka omistaa asunto-osakkeen olisi tosiasiallisesti mahdollisuutta saada avustusta.
Isännöintiliitto katsoo, että avustuksensaajaa koskevaa 6 §:n 2 momenttia tulisi selkeyttää sen tarkoituksen osalta, joko kyseisen pykälän tasolla tai ainakin siten, että lakiesityksen perusteluissa lausuttaisiin selkeämmin siitä, mikä momentin viimeisen lauseen tarkoitus on kuntotutkimuksiin ja perusparannusten suunnitteluun myönnettävien avustusten osalta.
Näkemyksenne avustusten tavoitteista ja vaikutuksista
Isännöintiliitto pitää kannatettavana lakimuutoksen tavoitteita. Nyt ehdotetut avustukset osaltaan helpottavat taloyhtiöiden päätöksentekoa isojen perusparannushankkeiden aloittamiseksi ja huolelliseksi suunnitteluksi. Isännöintiliiton näkemyksen mukaan tällainen avustusjärjestelmä on oikea keino sisäilmaongelmien tehokkaammaksi ratkaisemiseksi. Olisi asetuksen mukaisesti erittäin tärkeää, että avustusten myötä kotitalouksilla ja taloyhtiöillä olisi parempi mahdollisuus havaita ongelmat ajoissa, jolloin myös korjausten suunnittelu ja toteutus on jouhevampaa ja johtaisi kokonaistaloudellisesti parhaaseen lopputulokseen.
Mielestämme on tärkeää huolehtia siitä, että avustuksien hakuprosessi on käytännössä hallinnollisesti mahdollisimman sujuva, eikä se työllistä taloyhtiön johtoa (isännöinti ja hallitus) tarpeettomasti.
Isännöintiliitto katsoo, että avustuksensaajia koskevaa pykälää on kuitenkin tarkennettava ehdottamillamme tavoilla. Pidämme kiinteistöjen suunnitelmallista kehittämistä, laadukkaiden kuntotutkimusten tekemistä ja perusparannusten huolellista ja laadukasta suunnittelua erityisen tärkeänä asiana. Nyt suunnitellut avustukset ovat hyvin tärkeitä aikaisen puuttumisen näkökulmasta ja perusparannuksen lopputuloksen kannalta. Esityksellä voi olla merkittävä vaikutus taloyhtiöiden kunnon selvittämisessä ja perusparannushankkeiden aloittamisessa ja niiden onnistuneessa lopputuloksessa.