Lausunto hallituksen esityksestä eduskunnalle laiksi sähköajoneuvojen latausvalmiuksista ja latauspisteistä sekä rakennusten automaatio- ja ohjausjärjestelmistä ja laiksi maankäyttö- ja rakennuslain 18 luvun 126 §:n muuttamisesta
Lausuntopyynnön diaarinumero: VN/2193/2019
1. Hallituksen esityksen yleisperustelut
Yleiset kommentit ehdotuksista
Isännöintiliitto kannattaa hallituksen esityksen tavoitetta parantaa rakennusten energiatehokkuutta ja sähköautojen latausmahdollisuuksia. Katsomme kuitenkin, että direktiivin mukaista velvoittavuuden kynnystä on hallituksen esitysluonnoksessa liialti madallettu.
Huomionarvoista on myös se, onko latauspisteiden rakentamista syytä ajaa markkinaehtoista voimakkaampaan kehitykseen. Mielestämme olisi riittävää, että direktiivi implementoitaisiin kokonaisuudessaan minimiedellytysten (Motiva Oy:n latauspisteraportissa esittämä ns. suppea vaihtoehto) mukaisesti, jolloin lainsäädännöllisesti lähinnä varmistettaisiin markkinaehtoisen kehityksen jouhevuus. Käsityksemme mukaan autokannan uudistuminen tulisi mahdollistaa tai siihen tulisi kannustaa toisenlaisin keinoin.
Käsityksemme mukaan kiristykset direktiiviin edellyttämään tasoon ovat liiallisia, sillä ne muun muassa kohdentavat latauspisteinvestointeja mahdollisesti alueellisesti vääriin paikkoihin ja kasvattavat entisestään asumiskuluja.
Isännöintiliitto huomauttaa, että latausvalmiuden laukaiseva laajamittainen korjaus (velvoite) on kirjattu lakiesitysluonnokseen hankalasti ymmärrettävällä tavalla, koska se on määritelty kahdessa eri pykälässä (3 § ja 6 §). Isännöintiliitto katsoo, että velvoitteen kirjoitusasua tulisi selkiyttää ottamalla velvoittavuuden laukaisevat tekijät yhteen pykälään.
Isännöintiliitto korostaa myös sitä, että harvassa taloyhtiössä autopaikkoja ylipäänsä riittää kaikille asukkaille, mikä tulee huomioida lakiehdotuksessa (esimerkiksi 10 § asukkaan mahdollisuus sähköauton latauspisteeseen).
Nykytilan kuvaukseen liittyvät kommentit (hallituksen esitysluonnoksen kohta 2, s. 6-35)
Kommentoimme (s.8-9 kappale 2.1.3) nykytilan kuvausta koskien asunto-osakeyhtiölakia.
Nykyään kiinteistöalan järjestöjen näkemyksen mukaan sähköautojen latauspisteiden toteuttaminen ja sähköverkon kapasiteetin kasvattaminen sähköautojen lataamisen mahdollistamiseksi katsotaan tavanomaiseksi uudistukseksi. Näin ollen hanke voidaan toteuttaa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä ja hankkeen kustannukset kattaa vastikevaroin siten kun asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkemmin säädetään (edellytyksenä kohtuullinen maksurasitus osakkaille kuten muissakin uudistuksissa). Tämän tulkinnan taustalla ovat ARA:n sähköautoilun edistämisen tuet, odotukset sähköautoilun lisääntymisestä ja muuttuva EU-sääntely eli esimerkiksi juuri nyt käsillä oleva lainsäädännön muutosehdotus.
Mielestämme hallituksen esitysluonnoksen kuvaus koskien latauspisteiden hankintaa koskevaa päätöksentekoa taloyhtiöissä vaatii selkeyttämistä. Käsityksemme mukaan olisi hyvä, jos hallituksen esitysluonnokseen lisättäisiin kuvaukset erilaisista päätöksentekotilanteista seuraavasti:
- Jos paikat ovat yhtiön hallinnassa, sähköjärjestelmän uusimisesta ja latauspaikkojen toteuttamisesta voidaan päättää yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä (uudistus on katsottava nykyään tavanomaiseksi). Tällöin kustannuksiin osallistuvat kaikki yhtiön osakkaat vastikeperusteen mukaisesti (AOYL 6:31§).
- Mikäli enemmistöä ei saada, voidaan hanke toteuttaa ns. osakasvähemmistön hankkeena, jolloin siitä päätetään määräenemmistöpäätöksellä (hanke vaatii taakseen 2/3 enemmistön yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja siellä annetuista äänistä) ja latauspisteiden rakentamisen, ylläpidon ja mahdollisten korjausten kustannuksista vastaavat vain tähän osakasvähemmistöön kuuluvat osakkaat (AOYL 6:33 §).
- Osakkaan hallitseman autopaikan osalta kyseessä on osakkaan muutostyö, ja asianvoi Isännöintiliiton tulkinnan mukaan käsitellä taloyhtiön hallitus. Hallituksen ja isännöinnin on luonnollisesti selvitettävä päätöksenteon kannalta tarpeelliset seikat (mm. sähköverkon kapasiteetti ja yhdenvertaisuus) ja arvioitava tarve asettaa toteutukselle ehtoja samaan tapaan kun muissakin osakkaan muutostöissä (AOYL 5 luku).
- Mikäli kaikkiin osakashallinnassa oleviin autopaikkoihin halutaan toteuttaa yhtiön hankkeena latauspisteet, tarvitsee tällainen uudistus taakseen enemmistön kannatuksen sekäyhtiökokouksessa annetuista äänistä ettäenemmistön autopaikkaosakkeenomistajien yhtiökokouksessa antamista äänistä (AOYL 6:32.5 §).
2. Hallituksen esityksen vaikutukset (hallituksen esitysluonnoksen kohta 4, s.40-50)
Taloudelliset vaikutukset
Arvioikaa myös omasta näkökulmastanne ehdotusten taloudellisia vaikutuksia.
Isännöintiliiton näkemyksen mukaan ehdotus nostaa asumisen kustannuksia, mahdollisesti osin hyvin epätarkoituksenmukaisella tavalla (velvoite vs. tosiasiallinen tarve).
Onko esityksessä jäänyt jotakin olennaisia vaikutuksia huomioimatta? Mitä?
Onko taloudellisia vaikutuksia selvitetty alueellisesti? Esimerkiksi sitä kuinka suuret erot sähköverkon kapasiteetin kasvatuksella on eri verkkoyhtiöiden alueella (hyvin harvaan asutut alueet vs. tiheään asutut alueet)? Sähköverkon kapasiteetin kasvatus siten, että kaikille autopaikoille voidaan asentaa tehokkuudeltaan lakiesityksen edellytysten mukainen latauspiste (latausvalmiuden asentaminen) voi olla hukkainvestointi, jos tosiasiallinen käyttöaste jääkin vähäiseksi.
3. Kommentit pykäläehdotuksiin ja niiden perusteluihin (Laki sähköajoneuvojen latausvalmiuksista ja latauspisteistä rakennuksessa sekä rakennuksen automaatio- ja ohjausjärjestelmästä)
Soveltamisala (2 §)
Mielestämme 2 §:n 3 momentin laajennus direktiivistä niin, että ehdotettua lakia sovellettaisiin myös sellaisiin pysäköintitaloihin, joissa ei käytetä energiaa sisäilman ylläpitämiseen, on liiallinen.
Määritelmät (3 §)
Taloyhtiöiden kannalta on erittäin tärkeää, että laista on helposti luettavissa ja ymmärrettävissä, milloin lainsäädännön velvoitteet tulevat yksittäistapauksessa sovellettavaksi. Tämän tavoitteen saavuttaminen liittyy suoraan siihen, miten selkeästi laissa käytetyt termit on määritelty ja miten johdonmukaisesti niitä käytetään läpi ehdotetun lainsäädännön.
Latausvalmius
Hallituksen esitysluonnoksen 3 §:n 1-kohdassa määritellään mitä tarkoitetaan latausvalmiudella. Kohdan mukaan latausvalmiudella tarkoitetaan putkitusta, johon voidaan myöhemmin asentaa tarvittava kaapelointi sähköajoneuvojen latauspisteitä varten, tai kaapelointia sähköajoneuvojen latauspisteitä varten. Putkituksella tarkoitetaan myös muita johtoteitä, joita pitkin kaapelit on tarkoitettu asennettavaksi.
Hallituksen esitysluonnoksen 6 §:n 2 momentin mukaan laajamittaisen korjauksen kohteena olevia asuinrakennuksia koskisivat velvoitteet vain silloin kun rakennuksessa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa. Latausvalmiuksia koskevat vaatimukset olisivat samat kuin ehdotetun lain 5 §:n toisessa momentissa, joka taas koskee uuden asuinrakennuksen varustamista latausvalmiudella (eli latausvalmius olisi asennettava siten, että jokaiseen pysäköintipaikkaan voitaisiin myöhemmässä vaiheessa asentaa normaalitehoinen tai suuritehoinen latauspiste). Toisaalta 6 §:n 2 momentin yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että Gaselli-hankkeen loppuraportin mukaan suureksi osaksi asuinkiinteistöjen pysäköintialueet on tätä nykyä varustettu autojen polttomoottorien ja mahdollisesti myös sisätilojen esilämmittämiseen tarkoitetuilla sähköliitännöillä. Niiden kapasiteetti on yleensä noin 1–2 kilowattia liitäntää kohden, mikä riittää vain hidaslataukseen. Laajamittaisen korjauksen yhteydessä edellytettäisiin latausvalmiuden asentaminen kuitenkin siten, että pysäköintipaikkaan on myöhemmin asennettavissa normaalitehoinen tai suuritehoinen latauspiste.
Esitysluonnoksessa tarkoitetulla latausvalmiudella varustaminen edellyttää siis käytännössä putkitusten asentamisen lisäksi myös sähköpääkeskukseen tehtäviä muutoksia ja sähköverkon kapasiteetin kasvattamista, jotta jokaiseen pysäköintipaikkaan voitaisiin asentaa lakiesityksen edellyttämä normaali- tai suuritehoinen latauspiste. Käytännössä tulkinta johtaisi asuinrakennusten osalta helposti siihen, että sähköjärjestelmään olisi tehtävä pahimmillaan yli-investointeja, kun lataustarve lisääntyykin yhtiössä hitaasti.
Ainakin teoriassa lain vaatimukset voivat aktualisoitua myös sellaisissa tilanteissa, jossa laajamittaisten korjausten kohteena ei lainkaan ole rakennuksen tai parkkialueen sähköverkko vaan muut rakennuksen osat ja pysäköintialue. Tällöin lain velvoitteen mukainen latausvalmiuden asentaminen edellyttäisi töiden yhtäkkistä ulottamista putkitusten lisäksi myös laajasti rakennuksen tai pysäköintialueen sähköjärjestelmään. Jos tämä on tarkoitus se ei mielestämme riittävän selkeästi ilmene nyt ehdotetusta sääntelystä.
Mikäli perusteluja on tarkoitettu tulkittavan näin, olisi ehdottoman tärkeää, että latausvalmiuden määrittelyä koskevaan tekstiin lisätään se, että latausvalmiudella tarkoitetaan putkitusten lisäksi myös sähköverkon kapasiteettiin ja sähköpääkeskukseen tehtäviä muutoksia niin, että myös sähköjärjestelmä mahdollistaa normaali- tai suuritehoisen latauspisteen asentamisen putkituksella/kaapeloinnilla varustetuille paikoille. Sääntelyn selkeyttäminen tältä osin on mielestämme hyvin tärkeää ja lakiehdotuksen 10 §:n merkityksen ymmärtämisen kannalta välttämätöntä.
Asuinrakennus
Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään asunto-osakeyhtiöiden lisäksi keskinäisistä kiinteistöosakeyhtiöistä, jotka poikkeavat asunto-osakeyhtiöstä siten, että tällaisen yhtiön huoneistojen yhteenlasketusta pinta-alasta yli puolet on muussa kuin asuinkäytössä. Esitysluonnoksen asuinrakennuksen määritelmä ei kata nykymuodossaan näitä asunto-osakeyhtiön kaltaisia yhtiöitä., vaan keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettaisiin muuhun kuin asuinrakennukseen sovellettavia pykäliä, mikä on mielestämme hyvin epätarkoituksenmukaista.
Laajamittainen korjaus
Hallituksen esitysluonnoksen 3 §:n 3-kohdan mukaan laajamittaisella korjauksella tarkoitetaan korjausta, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakentamiskustannuksiin perustuvat kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien.
Isännöintiliitto katsoo, että hallituksen esityksessä olisi tarpeen esimerkein havainnollistaa, minkälaiset laajamittaiset korjaukset laukaisisivat ehdotetun lainsäädännön mukaiset velvoitteet ja toisaalta taas mitkä eivät sitä tee. Näin siksikin, että suuri huolemme on, että rakennusvalvontojen käytännöt eri puolella Suomea tulevat vaihtelemaan asiassa huomattavasti. Tämä ei voi olla valmisteltavan lainsäädännön tarkoitus.
2 luku Sähköajoneuvojen latauspiste ja latausvalmius rakennuksessa
Uuden rakennuksen varustaminen sähköajoneuvon latauspisteellä ja latausvalmiudella (5 §)
Mielestämme hallituksen esitysluonnoksen 5 §:n 2 momentissa esitetty taso (velvoitteet koskisivat jo sellaisia uusia asuinrakennuksia, joissa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa) on liiallinen kiristys direktiivin tasoon, jonka mukaan velvoitteet koskisivat vain sellaisia rakennuksia, joissa olisi yli 10 pysäköintipaikkaa.
Käsityksemme mukaan 5 §:n 4 momentissa esitetty direktiivistä poikkeava velvoite (muuhun kuin asuinrakennukseen, jossa on enemmän kuin 20 pysäköintipaikkaa, on asennettava latauspiste vähintään kymmeneen prosenttiin paikoista) on liiallinen kiristys direktiivin vaatimuksesta. Kansallisessa implementoinnissa olisi riittävää noudattaa tältä osin direktiivin tasoa, jonka mukaan muuhun kuin asuinrakennukseen, jossa on enemmän kuin kymmenen pysäköintipaikkaa, on asennettava vähintään yksi latauspiste.
Latausvalmiuden asentamisen osalta katsomme (5 § 3 momentti), että muutos direktiivin tasosta niin, että putkitus on asennettava puoleen paikoista, eikä ainoastaan joka viidenteen autopaikkaan, on kohtuullinen, kun arvioidaan näiden vaihtoehtojen taloudellista toteutusta.
Laajamittaisesti korjattavan rakennuksen varustaminen sähköajoneuvon latauspisteellä ja latausvalmiudella (6 §)
Mielestämme 6 §:n 2 momentissa esitetty (velvoitteet koskisivat asuinrakennuksissa jo sellaisia laajamittaisen korjauksen kohteena olevia rakennuksia, joissa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa) on liiallinen kiristys direktiivin tasoon, jonka mukaan velvoitteet koskisivat vain sellaisia rakennuksia, joissa olisi yli 10 pysäköintipaikkaa.
Käsityksemme mukaan 6 §:n 4 momentissa esitetty direktiivistä poikkeava velvoite (laajamittaisen korjauksen kohteena olevaan muuhun kuin asuinrakennukseen, jossa on enemmän kuin 20 pysäköintipaikkaa, on asennettava latauspiste vähintään kymmeneen prosenttiin paikoista) on liiallinen kiristys direktiivin vaatimuksesta. Kansallisessa implementoinnissa olisi riittävää noudattaa tältä osin direktiivin tasoa, jonka mukaan muuhun kuin asuinrakennukseen, jossa on enemmän kuin kymmenen pysäköintipaikkaa, on asennettava vähintään yksi latauspiste.
Latausvalmiuden asentamisen osalta katsomme (6 § 3 momentti), että muutos direktiivin tasosta niin, että putkitus on asennettava puoleen paikoista eikä ainoastaan joka viidenteen autopaikkaan, on kohtuullinen, kun arvioidaan näiden vaihtoehtojen taloudellista toteutusta.
Mielestämme 6 §:n 5 momentin a) ja b) kohdissa esitetty on tarpeellinen tarkennus, koskien pykälän soveltamista. Momentin kirjoitusasussa on mielestämme korjattavaa: pykälä olisi helpompilukuinen ja ymmärrettävämpi, jos sana ”rakennusta” korvattaisiin sanalla ”hanketta” (”Mitä 2-4 momentissa säädetään, koskee hanketta silloin, kun…”). Lisäksi olisi selkeämpää, että velvoitteen laukaisevat tekijät olisi ilmaistu samassa pykälässä (3 § 3-kohta siirrettäisiin myös 6 §:än).
Kuitenkin se, että lainsäädännön velvoitteet aktualisoituisivat myös tilanteissa, joissa korjaukset kattaisivat ainoastaan pysäköintipaikat, eivätkä lainkaan rakennuksen tai pysäköintipaikkojen sähköjärjestelmää, saattaa johtaa siihen, että pysäköintipaikkojen remontteja toteutetaan vähemmän, jotta velvoitteilta vältyttäisiin. Tämä erityisesti siksi, jos latausvalmiuden asentaminen tarkoittaa käytännössä jo myös sähköjärjestelmän varustamista sellaiseksi, että putkitusten lisäksi sähköjärjestelmä mahdollistaa latauspisteiden mahdollisesti tarpeettoman laajan asentamisen (asuinrakennuksissa, jossa enemmän kuin 4 paikkaa esim. jokaiselle pysäköintipaikalle).
Olemassa olevan rakennuksen varustaminen sähköajoneuvon latauspisteellä (7 §)
Esitysluonnoksen mukaan rakennuksen omistajan on huolehdittava, että käytössä olevaan muuhun kuin asuinrakennukseen, jossa on enemmän kuin 20 pysäköintipaikkaa, on asennettava vähintään kymmeneen prosenttiin pysäköintipaikoista latauspiste viimeistään 1 päivänä tammikuuta 2025. Käsityksemme mukaan ehdotuksen kiristys direktiivin viiden prosentin vaatimuksesta kymmeneen prosenttiin on kohtuuttoman suuri.
Pysäköintitalon varustaminen sähköajoneuvon latauspisteellä ja latausvalmiudella (8 §)
Isännöintiliitto haluaa nostaa esille, että on alueita, jossa kaavassa on velvoitettu taloyhtiöitä järjestämään yhtiön autopaikat parkkiyhtiön tiloihin, eli ryhtymään parkkiyhtiön osakkaaksi. Näin ollen tämä pysäköintitaloja koskeva velvoite kohdistuu asunto-osakkeiden yksittäisiin omistajiin samoin kuin 6 §:n mukaisissa tilanteissa. Käsityksemme mukaan tätä ei ole huomioitu lakiesityksessä millään tavoin.
Asukkaan mahdollisuus sähköauton latauspisteeseen (10 §)
Mielestämme on tärkeää, että ehdotetussa pykälässä todetaan, että se koskee vain niitä tilanteita, joissa lain 5 §:n 2 momentin, 6 §:n 2 momentin ja 8 §:n mukaisesti on jo toteutettu latausvalmius.
Käsityksemme mukaan ehdotettu pykälä ja sen perustelut jättävät kuitenkin liikaa tulkinnanvaraa suhteessa siihen mitä pykälän termillä ”mahdollistaa” tarkoitetaan. Perusteluissa puhutaan asukkaan oikeudesta vaatia latausmahdollisuutta, mikä entisestään vaikeuttaa pykälän ymmärtämistä. Pykälä täytyisi yhteensovittaa asunto-osakeyhtiölain säännösten kanssa. Lisäksi on erittäin tärkeää huomata, että tyypillisesti autopaikkoja ei riitä kaikille (autopaikkojen yhdenvertainen jakaminen asunto-osakeyhtiössä) ja autopaikkojen hallinta on voitu yhtiössä järjestää monin eri tavoin (osakashallinta/yhtiöhallinta/näiden yhdistelmät). Huomionarvoista onkin, ettei asukkaalle, olipa hän osakas tai osakkaan vuokralainen, siten välttämättä ole antaa autopaikkaa ylipäätään.
Isännöintiliitto on kiinnittänyt huomiota latausvalmius -käsitteen määrittelyyn siinä mielessä, käsittääkö se myös sähköverkon kapasiteetin kasvattamisen. Mikäli latausvalmiuden toteuttamisella ei tarkoiteta myös sähköverkon kapasiteetin kasvattamista niin, että latausvalmius tai latauspisteet voidaan lain edellytysten mukaisesti rakentaa, siirtyy kapasiteetin kasvatus käsityksemme mukaan siihen ajankohtaan, kun yksittäiselle osakkaalle tulee ”mahdollistaa” latauspiste. Tämä hankaloittaisi merkittävästi pykälän toteuttamista käytännössä.
4 luku Valvonta
Valvontaviranomainen (16 ja 17 §)
Ehdotetun 17 pykälän 2 momentin mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen valvontavastuu kohdistuisi uusiin, korjaus- ja muutostyön kohteena oleviin rakennuksiin ja pysäköintitaloihin.
Mielestämme on tärkeää, että laintulkinnan yhtenäisyydestä huolehditaan jo lakia säädettäessä. Pidämmekin erittäin tärkeänä, että laissa määriteltyjä käsitteitä ja velvoitteita esimerkiksi sitä, mikä katsotaan milloinkin laajamittaiseksi korjaukseksi, sovelletaan esitöiden ohjaamana samalla tavalla niin Helsingissä kuin Rovaniemelläkin. Tästä syystä katsomme, että hallituksen esitykseen tarvitaan esimerkkejä, jotta lain soveltaminen olisi ennakoitavampaa ja rakennusvalvontojen soveltamistyö helpompaa.
Lisäkysymys
Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutos (2018/844) mahdollistaa pieniä- ja keskisuuria yrityksiä koskevan poikkeuksen. Direktiivin 8 artiklan 4 kohdan mukaan jäsenvaltioilla on mahdollisuus jättää säätämättä tai soveltamatta ei-asuinrakennuksia koskevat 8 artiklan 2 ja 3 kohdan velvoitteet rakennuksille, jotka ovat pienten ja keskisuurten yritysten omistuksessa ja käytössä. Tämä tarkoittaisi sitä, että pienten- ja keskisuurten yritysten omistuksessa ja käytössä olevat rakennukset voitaisiin jättää kokonaan sähköajoneuvojen latausvalmiutta ja latauspisteitä koskevien lain velvoitteiden ulkopuolelle. Lakiluonnoksessa ei poikkeusta ole käytetty, joten näille rakennuksille sovelletaan lain velvoitteita kuten muihin rakennuksiin.
Isännöintiliiton vastaus: Pk-yrityksiä koskeva poikkeus tulisi ottaa käyttöön.