Saadaanko asunto-osakeyhtiölakiin nykyistä paremmat keinot häiriötilanteiden hallintaan?

Hallituksen esitys asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta on annettu eduskunnalle 26.3.2026. Esityksessä ehdotetaan useita muutoksia, jolla pyritään selkeyttämään lainsäädäntöä ja korjaamaan käytännössä havaittuja puutteita. Yksi keskeisistä ehdotuksista voi helpottaa taloyhtiöiden vaikeiden häiriötilanteiden hallintaa.

Yhä useammin isännöinti törmää työssään haastaviin häiriötilanteisiin taloyhtiössä. Voimassa olevan lain hallintaanottoperusteet eivät mahdollista puuttumista kaikkiin niistä. Hallintaanottoperusteita on noudatettava tarkasti, eikä niiden soveltamisalaa voi käytännössä laajentaa. Aito tarve niiden tarkistamiseen on siis olemassa.

– Esimerkiksi tilanteet, joissa asukkaan vieraat tai huoneistossa muuten asioivat henkilöt aiheuttavat häiriötä käyntinsä yhteydessä, saattavat jäädä nykyisten perusteiden soveltamisen ulkopuolelle, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.

– Perusteetta tehty hallintaanottopäätös voi pahimmillaan johtaa oikeudenkäyntiin, josta maksettavaksi tulee jutun häviämisen myötä huomattavat oikeudenkäyntikulut. Näin ollen taloyhtiöt ovat ymmärrettävästi varovaisia eikä päätöstä hallintaanotosta uskalleta tehdä, jos perusteen olemassaolosta on yhtään epäselvyyttä, jatkaa Valkama.

Poliisiraportit jäävät edelleen puuttumaan

Lakiesityksessä ei ehdoteta, että taloyhtiöllä olisi oikeus saada tietoa poliisin käynneistä huoneistossa häiriötilanteisiin liittyen, vaikka kiinteistöalan toimijat ovat toivoneet tällaista oikeutta jo pitkään. Vaikka hallintaanoton perusteita täydennetään, ongelmia aiheuttaa edelleen se, että häiritsevästä elämästä on vaikea saada riittävän luotettavaa näyttöä. Lisäksi häätöasioiden käsittely käräjäoikeudessa kestää liian pitkään.

– Isännöintiliitto toivoo, että pikaisesti käynnistetään lainvalmistelu, jolla mahdollistetaan taloyhtiöille tietojen saanti poliisin käynneistä. Vakavissa häiriötilanteissa poliisi on voinut käydä paikan päällä lukuisia kertoja, mutta tietoa käynneistä ei tällä hetkellä pystytä millään tavalla hyödyntämään, harmittelee Valkama.

Häätöasioiden käsittelyn on oltava tuomioistuimessa nykyistä nopeampaa, jotta yhteen huoneistoon liittyvät ongelmatilanteet eivät heikennä kaikkien muiden taloyhtiön asukkaiden asumisrauhaa. Kukaan ei toivo omalle kohdalleen tilannetta, jossa kuukausien ajan saa päivittäin pelätä jopa oman tai perheensä turvallisuuden puolesta, summaa Valkama.

Helpotusta vastikeperusteen muuttamiseen

Asunto-osakeyhtiölakiin esitetään useita muitakin muutoksia. Muutoksista on odotettavissa helpotusta esimerkiksi vastikeperusteen muuttamiseen tilojen käyttötarkoitusmuutosten yhteydessä. Tämä on tärkeää esimerkiksi silloin, kun taloyhtiössä liikehuoneisto jää tyhjilleen eikä sitä saada vuokrattua. Tavoitteena on, että tilojen käyttötarkoituksen muutokset auttavat taloyhtiöitä nykyistä paremmin sopeutumaan muuttuviin olosuhteisiin.

– Jos liiketilalla on moninkertainen vastike asuinhuoneistoihin verrattuna, eikä tilalle löydy enää käyttäjiä, lisääntyy riski siitä, että vastikkeet jäävät kokonaan maksamatta. Jo nyt on nähtävissä ikävä ilmiö, jossa rasitteeksi muodostuneista osakkeista hankkiudutaan eroon ”hinnalla millä hyvänsä”, vaikka myymällä ne nimellisellä hinnalla taholle, jolla ei ole aikomustakaan maksaa vastikkeita taloyhtiölle. Tilanne voi johtaa jopa taloyhtiön konkurssiin, jos liiketilat maksavat suuren osan yhtiön vastikkeista, toteaa Valkama.

Muutoksia osakkaiden oikeuksiin ja velvollisuuksiin

Osakkaiden oikeuksiin ja velvollisuuksiin esitetään myös muutoksia. Osakkailla olisi esityksen mukaan jatkossa entistä laajempi oikeus saada jäljennös huoneistoaan koskevista merkityksellisistä asiakirjoista. Lisäksi esitetään lakiin lisättäväksi selkeä säännös osakkaiden vastuusta muutostöiden kunnossapidosta sekä velvollisuus pitää huolta kaikista osakkaan käytettävissä olevista yhtiön tiloista ja ilmoittaa niiden vioista ja puutteista yhtiölle.

– Osakkailla on jo pitkään tulkittu olevan omassa huoneistossa tehtyihin muutostöihin liittyvä kunnossapito- ja kustannusvastuu, mutta käytännössä vastuukysymyksiin liittyy paljon epäselvyyksiä. Erityisen vaikea on ollut ymmärtää, että vastuu on uudella omistajalla, vaikka muutostyö olisi tehty jo jonkun aikaisemman osakkaan toimesta. Tarkoitus onkin helpottaa lain luettavuutta ja käytännön soveltamista lisäämällä lakiin asiaa koskeva nimenomainen säännös, kertoo Valkama.

Johtava lakiasintuntija Jenni Valkama on ollut Isännöintiliiton edustajana asunto-osakeyhtiölain muutosesityksen valmisteellessa työryhmässä.