Taloyhtiö pattitilanteessa, kun osakas ”katoaa” tai on pysyvästi maksukyvytön

Isännöintiliittoon tulee yhä enemmän yhteydenottoja tilanteista, joissa taloyhtiö joutuu käytännössä umpikujaan osakkaan vuoksi. Kyse ei ole tavanomaisista maksuviiveistä, vaan tapauksista, joissa osakkeenomistaja on pysyvästi haluton tai kyvytön maksamaan yhtiövastiketta, eikä oikeudellisesta perinnästä tai hallintaanotostakaan ole apua.

Osakkaan kyvyttömyyden taustalla voi olla esimerkiksi konkurssi, joka on rauennut varojen puutteessa. Ongelma voi liittyä myös selvittämättömään kuolinpesään. Lisäksi taloyhtiöissä näkyy tilanteita, joissa käytännössä arvottomat osakkeet on siirretty henkilölle, jolla ei ole aikomustakaan vastata omistajalle kuuluvista maksuvelvoitteista.

– Jos omistaja haluaa päästä eroon maksuvelvollisuudestaan, voi olla houkutus luovuttaa osakkeet bulvaanityyppiselle taholle. Tällaisesta järjestelystä herää epäilys, jos heti alkuun uusi omistaja laiminlyö velvollisuutensa hakea omistuksen kirjaamista, eikä maksa yhtiövastikkeita lainkaan, kertoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamo.

Lainsäädäntöä tulisi kehittää

Nykyiset taloyhtiön käytettävissä olevat keinot eivät aina ratkaise ongelmaa. Hallintaanotto ei auta vastikevelan kattamisessa, jos huoneistoa ei saada vuokrattua. Myöskään oikeudellinen perintä ei auta, jos osakkeet ovat niin vähäarvoisia, ettei niitä saada realisoitua ulosotossa, eikä velallisella ole muuta ulosmitattavaa omaisuutta. Lopulta muiden osakkaiden maksettavaksi jäävät vastikkeet, korjaukset ja kiinteistön ylläpidon kustannukset.

– Lainsäädäntöä tulisi kehittää siten, että taloyhtiöllä olisi viimekätisenä keinona mahdollisuus hankkia omistukseensa eli ”pakkolunastaa” tällaiset osakkeet, pohtii Rintamo.

Mahdollisuus voisi tulla kyseeseen tilanteissa, joissa osakkeenomistaja on kyvytön tai haluton hoitamaan velvoitteitaan tai tekemään omistukseen liittyviä päätöksiä, eikä hallintaanotto, oikeudellinen perintä tai mikään muukaan käytettävissä oleva menettely johda tilanteen ratkaisemiseen.

– Vaihtoehtoisesti uhkana on ”ikuinen limbo”, tilanne, jossa joudutaan tekemään hallintaanottopäätös aina uudestaan, vaikkei siitä ole mitään hyötyä pahimmassa tapauksessa. Tähän Isännöintiliitto ehdottaa ratkaisuksi pakkolunastusmahdollisuutta, selventää Rintamo.

– Tarkoituksena ei olisi puuttua tavallisiin maksuvaikeuksiin, vaan tarjota taloyhtiöille vapaaehtoinen ratkaisu poikkeuksellisiin tapauksiin, joissa omistaja on syystä tai toisesta jopa pysyvästi kykenemätön hoitamaan velvoitteitaan, eivätkä perinteiset keinot ole riittäviä taloyhtiön tilanteen turvaamiseksi. Taloyhtiö tarvitsee keinoja päästä eteenpäin silloin, kun kukaan ei tosiasiallisesti kanna omistajalle kuuluvaa vastuuta, toteaa Rintamo.

Ilmiö on toistaiseksi melko harvinainen, mutta yhteydenottojen perusteella ongelma näyttää yleistyvän. Siksi on aika käynnistää keskustelu siitä, millä keinoilla taloyhtiöiden toimintaedellytyksiä voidaan nykyistä paremmin turvata myös kaikkein vaikeimmissa tilanteissa.