Usein kysyttyjä kysymyksiä kilpailuoikeuden rikkomusasiassa

Korkein hallinto-oikeus (KHO) on antanut päätöksensä Isännöintiliittoa ja neljää isännöintialan yritystä koskeneessa kilpailulain rikkomusasiassa. Useita vuosia jatkunut kymmenen vuoden takaisten asioiden käsittely on nyt saatu päätökseen. KHO katsoi päätöksessään, että Isännöintiliitto on rikkonut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen tiedotteissaan ja hintakeskustelussa. KHO:n päätöksessä Isännöintiliiton tiedottamisella ja yritysten välisellä yhteisymmärryksellä on ollut jonkin verran merkittävämpi rooli kuin mitä markkinaoikeus oli aikaisemmin katsonut. KHO katsoi, että yhteisymmärrys hintojen korottamisesta on syntynyt markkinaoikeuden katsomaa aikaisemmin ja kilpailun vastaisten toimien määrä oli tältä osin markkinaoikeuden katsomaa suurempi.

Oikeusprosessi ei ole koskenut koko alaa, mutta mainehaitta on koitunut koko alalle. Isännöintiliitto pyytää anteeksi koko alalta menneisyydessä tekemiään virheitä ja koko alalle aiheuttamaansa mainehaittaa. Isännöintiliitto ei valittanut markkinaoikeuden tuomiosta.

Isännöintiliitolle määrättiin KHO:n päätöksessä 73 000 euron seuraamusmaksu. KHO nosti jonkin verran markkinaoikeuden määräämiä seuraamusmaksuja. Isännöintialan yrityksien seuraamusmaksuissa KHO oli kuitenkin huomattavasti maltillisempi kuin mitä Kilpailuvirasto oli esittänyt.

Lue Isännöintiliiton tiedote >>

Mistä tutkinnassa ja oikeuskäsittelyssä on ollut kyse?

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) aloitti vuonna 2017 tutkinnan, joka koski Isännöintiliittoa ja kuutta isännöintialan yritystä (tutkinta- ja oikeusprosessien kuluessa kahdeksan vuoden aikana yritysostojen myötä prosessissa mukana olevien isännöintiyritysten määrä laski neljään). KKV:n mukaan Isännöintiliitto oli syyllistynyt kilpailulain rikkomiseen ja vei asian markkinaoikeuteen helmikuussa 2021. KKV vaati markkinaoikeudessa liitolle ja kuudelle alan yritykselle seuraamusmaksuja kilpailulain rikkomisesta.

Markkinaoikeuden päätöksen 15.12.2022 mukaan Isännöintiliiton toiminnassa oli tapahtunut virheitä vuosina 2014–2017. Päätöksen mukaan Isännöintiliitto rikkoi kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen hintakeskustelussa.

Markkinaoikeus määräsi Isännöintiliitolle 65 000 euron seuraamusmaksun, jonka Isännöintiliitto maksoi välittömästi. Markkinaoikeuden määräämät seuraamusmaksut olivat kokonaisuudessaan merkittävästi KKV:n esittämiä alemmat, keskimäärin vain neljäsosa esitetyistä summista. Isännöintiliitto ei valittanut markkinaoikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Markkinaoikeuden päätöksestä valittivat korkeimpaan hallinto-oikeuteen Kilpailuvirasto ja kolme isännöintiyritystä, joille markkinaoikeus määräsi seuraamusmaksuja. Korkein hallinto-oikeus antoi päätöksensä asiassa 26.6.2025.

KHO katsoi päätöksessään, että Isännöintiliitto on rikkonut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen tiedotteissaan ja hintakeskustelussa. KHO:n päätöksessä Isännöintiliiton tiedottamisella ja yritysten välisellä yhteisymmärryksellä on ollut jonkin verran merkittävämpi rooli kuin mitä markkinaoikeus oli aikaisemmin katsonut. KHO katsoi, että yhteisymmärrys hintojen korottamisesta on syntynyt markkinaoikeuden katsomaa aikaisemmin ja kilpailun vastaisten toimien määrä oli tältä osin markkinaoikeuden katsomaa suurempi. Isännöintiliitolle määrättiin KHO:n päätöksessä 73 000 euron seuraamusmaksu. KHO nosti jonkin verran markkinaoikeuden määräämiä seuraamusmaksuja. Isännöintialan yrityksien seuraamusmaksuissa KHO oli kuitenkin huomattavasti maltillisempi kuin mitä Kilpailuvirasto oli esittänyt.

Isännöintiliitto on pahoillaan raskaan prosessin koko alalle aiheuttamasta mainehaitasta. Pyydämme anteeksi menneisyydessä tehtyjä virheitä erityisesti viestinnässä, jossa ei riittävästi ole huomioitu kilpailuoikeudellista näkökulmaa.

Mitä Isännöintiliitto on mieltä markkinaoikeuden ja korkeimman hallinto-oikeuden päätöksistä?

Pidämme hyvänä, että alan toimintatapoja on arvioitu perusteellisesti. Kaikkien isännöintialan toimintatapojen pitää ehdottomasti olla reiluja, selkeitä, avoimia. Päätöksistä on hyötyä myös laajemmin yritysten ja toimialajärjestöjen toiminnassa. KHO:n päätöksen myötä saatiin koko yritys- ja toimialajärjestöjen kenttää koskeva kilpailuoikeudellinen tulkinta siitä missä kulkee sallitun ja kielletyn hintakeskustelun raja.

KHO:n päätöksessä Isännöintiliiton tiedottamisella ja yritysten välisellä yhteisymmärryksellä on ollut jonkin verran merkittävämpi rooli kuin mitä markkinaoikeus oli aikaisemmin katsonut. KHO katsoi, että yhteisymmärrys hintojen korottamisesta on syntynyt markkinaoikeuden katsomaa aikaisemmin ja kilpailun vastaisten toimien määrä oli tältä osin markkinaoikeuden katsomaa suurempi.

Päätöksen mukaan Isännöintiliitto on rikkonut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista sekä olemalla aktiivinen ja aloitteellinen hintakeskustelussa. Päätöksen mukaan Isännöintiliiton silloinen toimitusjohtaja oli ollut keskeisessä roolissa kielletyssä toiminnassa.

Mikä Isännöintiliiton toiminnassa on muuttunut?

KKV aloitettua tutkinnan vaihtui liiton johto keskeisiltä osin ja liiton strategia uudistettiin etuajassa. Uudistunut Isännöintiliitto on keskittynyt alan osaamisen ja asiantuntijuuden kehittämiseen, arvostuksen nostamiseen ja isännöinnin ja taloyhtiöiden arjen helpottamiseen. Liiton tehtävä on tukea jäseniä työssään ja osaltaan tukea jäseniä itse kehittämään toimintaansa. Tärkeää nykyisessä strategiassa on toiminnan vastuullisuus, läpinäkyvyys ja luotettavuus. Isännöintiliiton yhteiskunnallista roolia on vahvistettu, ja liitto tuottaa myös yhteiskunnallista tietoa isännöintialasta.

Heti KKV:n tutkinnan alettua maaliskuussa 2017 Isännöintiliitto otti käyttöönsä varovaisuusperiaatteen, jonka mukaisesti se on pidättäytynyt puhumasta isännöinnin kustannustasosta. Yritykset määrittelevät hintansa itse.

Isännöintiliitto on heti kilpailuviraston tutkinnan alettua ohjeistanut jäsenyrityksiä kilpailulakiin liittyvistä oikeista toimintatavoista esimerkiksi jäsenohjeissa ja koulutuksissa. Kilpailulain rajoitukset huomioidaan Isännöintiliiton tapahtumissa ja kaikessa toiminnassa. Esimerkiksi uudet hallituksen ja työryhmien jäsenet saavat kilpailulakia koskevat toimintaohjeet ja allekirjoittavat sitoumuksen noudattaa niitä. Myös koko henkilöstö on allekirjoittanut saman sitoumuksen.

Osana uudistustyötä olemme uudistaneet ja jalkauttaneet alan eettiset ohjeet. Eettiset ohjeet uudistimme yhdessä Kiinteistöliiton ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n kanssa. Vuoden 2024 alusta lähtien eettisten ohjeiden toteutumista on valvonut Kauppakamarin alaisuudessa toimiva Isännöinnin eettinen neuvosto. Isännöinnin eettinen neuvosto antaa pyydettäessä lausunnon siitä, onko isännöinnin ammattimainen toimija menetellyt isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti. Isännöintiliiton jäsenyritykset ovat sitoutuneet noudattamaan alan eettisiä ohjeita. Osana uudistustyötä Isännöintiliitto on uudistamassa myös isännöintialan yleisiä sopimusehtoja (ISE) yhdessä Kiinteistöliiton kanssa. Uudistamme parhaillaan myös alan auktorisointijärjestelmää, jotta se toimisi aitona isännöintipalvelun laadun mittarina.

Lisäksi panostamme vahvasti vastuullisuustyöhön muun muassa kouluttamalla jäseniämme vastuullisuudesta ja olemme julkaisseet keväällä 2023 yhdessä jäsenten kanssa ensimmäisen Vastuullisen isännöinnin työkirjan, jonka tavoitteena on auttaa isännöintiyrityksiä kehittämään vastuullisuutta alalla.

Olemme myös vahvistaneet viime vuosina muutenkin entistä laajemmaksi ja tiiviimmäksi yhteistyötä kiinteistö- ja rakennusalan muiden toimijoiden kanssa.

Miksi kyseiset yritykset olivat mukana tutkinnassa?

Tutkinnassa mukana olleet yritysten edustajat toimivat vuosina 2014–2017 Isännöintiliiton hallituksessa. Alun perin yrityksiä oli mukana kuusi, mutta mukana olleiden yritysten määrä on yrityskauppojen vuoksi vähentynyt.  Oikeusprosessissa mukana olleille yrityksille määrättiin korvaussummina 60 000 – 4 000 000 euron summia.

Korkein hallinto-oikeus määräsi seuraavat seuraamusmaksut:

• Suomen Isännöintiliitto ry 73 000 euroa (KKV:n esitys: 73 106 euroa)
• Colliers Finland Group Oy ja Retta Isännöinti Oy (aiemmin Retta Services Oy) 700 000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti (KKV:n esitys: 4 500 387 euroa)
• Kiinteistö-Tahkola Tampere Oy (aiemmin Isännöinti Ilkka Saarinen Oy) 60 000 euroa (KKV:n esitys: 220 371 euroa)
• OP Koti Kainuu Oy 75 000 euroa (KKV:n esitys: 302 075 euroa)
• Oulun Kiinteistötieto Oy ja Suomen Kiinteistöhallinta Oy 900 000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 10 000 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta eli 890 000 eurosta vastaa yksin Oulun Kiinteistötieto Oy (KKV:n esitys: 1 693 950 euroa)
• Retta Isännöinti Oy, Retta Oy, Retta Group Oy ja Retta Holding Oy 4 000 000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 1 050 000 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta eli 2 950 000 eurosta vastaavat yhteisvastuullisesti Retta Isännöinti Oy, Retta Oy ja Retta Group Oy, (KKV:n esitys: 13 887 627 euroa)
• REIM Hämeenlinna Oy ja REIM Group Oy Ltd 750 000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti, (KKV:n esitys: 1 300 285 euroa).

Isännöinti on kannattavan alan maineessa. Pitääkö kannattavuus paikkansa?

Yksittäisten yritysten kannattavuuden välillä on kaikilla toimialoilla eroja. Isännöintialalla koko toimialan liikevaihto ei ole kasvanut samaa vauhtia muiden toimijoiden kanssa, kun sitä verrataan kiinteistö- ja rakennusalan vastaaviin tilastoihin.

Onko taloyhtiöille koitunut vahinkoa?

Pitkä oikeusprosessi heikensi luottamusta isännöintiin monessa taloyhtiössä. Taloyhtiöt ovat joutuneet punnitsemaan suhdettaan omaan isännöitsijäänsä ja pohtimaan luottamusta asiakassuhteessa, jonka pitäisi sujua mahdollisimman vaivattomasti. Käsityksemme mukaan harva taloyhtiö on kuitenkaan päätynyt vaihtamaan isännöintiä yksinomaan kilpailuoikeuden rikkomustutkinnan vuoksi.

Oikeusprosessissa ei ole esitetty näyttöä siitä, että toiminnalla olisi ollut vaikutusta hintatasoon. Isännöinnin toimialan julkiset talousluvut eivät myöskään osoita, että hintaviestinnästä olisi seurannut hintojen nousua.

Mahdollisia vahingonkorvauksia pohtiville taloyhtiöille on todettava, että korvauksiin oikeudessa vaadittavaa näyttöä taloudellisesta vahingosta on tässä valossa varsin mahdotonta osoittaa.

Suurin haitta siis myös taloyhtiöille on luottamuksen rikkoutuminen. Sitä rakennetaan pala palalta uusiksi ja luottamuksen rakentamisen työssä olemme käärineet hihamme. Uudistuneet isännöinnin eettiset ohjeet ja niiden noudattamista arvioiva Isännöinnin eettinen neuvosto ovat keskeinen osa liiton luottamuksen rakennustyötä alaa kohtaan.

Mitä Isännöintiliitto tekee kehittääkseen toimialaa?

Uudistimme isännöinnin eettiset ohjeet yhdessä Kiinteistöliiton ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n kanssa. Lisäksi isännöintialan valvontajärjestelmä uudistettiin, kun eettisten ohjeiden toteutumista on vuoden 2024 alusta lähtien valvonut Kauppakamarin alaisuudessa toimiva Isännöinnin eettinen neuvosto.

Isännöintiliiton strategia korostaa myös vastuullisuutta. Panostamme osaamisen kehittämiseen. Olemme yhdessä alan toimijoiden kanssa kehittäneet ensimmäisen Vastuullisen isännöinnin työkirjan, jonka tavoitteena on auttaa isännöintiyrityksiä kehittämään alaa. Alan yleiset sopimusehdot ovat myös uudistyön alla yhdessä Kiinteistöliiton, Raklin ja ISA:n kanssa. Lisäksi isännöinnin auktorisointijärjestelmä uudistetaan.

Isännöintialalla on tehty viime vuosina paljon uudistuksia, panostettu palvelun laatuun ja sisältöön ja asiakaskokemuksessa otettu monessa yrityksessä isoja harppauksia. Silti alalla on vielä kehittämisen tarvetta ja edelleen perinteisiä ja välillä kankeitakin toimintatapoja. Asiakaspalvelu, viestintä, digipalvelut ja taloushallintajärjestelmät kaipaavat jatkuvasti kehittämistä. Siinä haluamme tukea toimialaa, vaikka viime vuosina paljon kehitystyötä näillä saroilla on tapahtunutkin.

Isännöintiliitto painottaa myös avoimuutta. Kaikkien toimintatapojen pitää kestää päivänvaloa. Esimerkiksi sidonnaisuuksien täytyy olla läpinäkyvä ja taloushallintajärjestelmien täytyy olla avoimia taloyhtiöiden hallituksille ja osakkaille.

Koulutamme ja neuvomme jäseniämme, jotta nämä asioiden parantamiseksi isännöintitoimialalla.