Turun hovioikeuden ratkaisu (S18/1476) on puhuttanut viime päivinä. Tapauksessa osakas ja taloyhtiö kiistelivät siitä, saiko osakas asentaa huoneistoparvekkeelleen ilmalämpöpumpun ilman yhtiön suostumusta.

Aikaisemman tulkinnan mukaan taloyhtiö on voinut kieltää asentamisen

Perinteisesti oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että vaikka parveke olisikin osakkaan hallinnassa olevaa tilaa, ei tästä ole seurannut automaattista oikeutta sellaisiin muutostöihin, jotka kohdistuvat rakennuksen ulkoseinään edes kyseisen parvekkeen kohdalla. Aikaisemman tulkinnan mukaan muutostyön on tällöin katsottu kohdistuvan julkisivuun kohdistuvilta osin yhtiön hallintaoikeuden piiriin. Lähtökohtaisesti yhtiöllä on oikeus kieltää hallintaoikeutensa piirissä olevissa tiloissa muutostyö, eikä sillä ole velvollisuutta perustella päätöstään.

Korkein oikeus on ratkaissut aiemmin samankaltaisen tapauksen (14.10.2013 ratkaisu numero 2183). Tässä vuoden 2013 tapauksessa osakas pyysi yhtiöltä suostumusta ilmalämpöpumpun asentamiseen. Asennuksessa olisi tehty reikä osakkaan hallitseman huoneiston ja sen yhteydessä olevan parvekkeen väliseen ulkoseinään. Yhtiö ei antanut suostumusta muutostyöhön.

Korkeimman oikeuden mukaan ilmalämpöpumpun asennuttamisen parvekkeelle ei voitu katsoa kuuluva lain tarkoittamalla tavalla osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin. Muutostyö kohdistui asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen lämpöeristettyyn ulkoseinään, joka sijaitsi osakkaan muutostyöoikeuden piirissä olevan osakehuoneiston ja tosiasiallisessa käytössä olevan parvekkeen välissä. Tämä alue oli korkeimman oikeuden mukaan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:n tarkoittamaa yhtiön hallinnassa olevaa tilaa, jolloin muutostyötä ei voida tehdä ilman yhtiön suostumusta.

Hovioikeuden uusi tulkinta

Tuoreessa Turun hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa osakas vaati, että yhtiökokouksen päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeille julistetaan pätemättömäksi ja että tuomioistuin oikeuttaa hänet tekemään muutostyön. Asunto-osakeyhtiö vastusti osakkaan vaatimuksia, sillä sen mukaan rakennuksen ulkoseinä, johon muutostyö ulottui, kuuluu yhtiön hallintaoikeuden piiriin. Siten asennus edellytti yhtiön suostumusta, jonka se oli evännyt.

Juridisesti tapauksessa oli kyse kahden asian ratkaisemisesta. Ensinnäkin siitä, onko aikaisemmasta tulkinnasta poiketen huoneistoparvekkeella tehtävä muutostyö kokonaisuudessaan osakashallinnassa olevan tilan muutostyö, vaikka työ läpäisee taloyhtiön julkisivun ja rakennuksen ulkokuoren. Jos työn katsotaan olevan osakashallinnassa olevan tilan muutostyö, pitää toiseksi ratkaista kysymys siitä, oliko yhtiöllä oikeus kieltää työtä kohtuuttomana, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Kohtuuttomuutta arvioidessa hovioikeus otti huomioon muutostyöstä aiheutuvan hyödyn osakkaalle ja siitä aiheutuvat haitan yhtiölle.

Käräjäoikeus oli tulkinnut tilanteen aikaisempaa korkeimman oikeuden ratkaisua vastaavasti ja totesi, että yhtiöllä on ollut oikeus kieltää tiloihinsa kohdistuva muutostyö, eikä sen tarvitse perustella kieltäytymistään. Hovioikeus kuitenkin tulkitsi, että koska lain mukaan osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutostöitä hänen hallinnassaan olevissa tiloissa ja osakehuoneisto sekä parveke olivat osakkaan hallinnassa, oli tällä siten myös asuinhuoneiston ja parvekkeen väliseen seinään lähtökohtaisesti muutostyöoikeus. Tulkinta poikkeaa aikaisemmasta korkeimman oikeuden ratkaisusta ja oikeuskirjallisuudessa esitetystä tulkinnasta.

Hovioikeus arvioi tämän jälkeen sitä, oliko yhtiöllä oikeus kieltää muutostyö sillä perusteella, että sen suorittaminen oli kohtuutonta. Kohtuuttomuutta arvioidessa hovioikeus otti huomioon muutostyöstä aiheutuvan hyödyn osakkaalle ja siitä aiheutuvat haitan yhtiölle. Hovioikeuden mukaan huoneiston lämpötilan laskemisesta oli osakkaalle merkittävää hyötyä, kun taas yhtiölle seinän läpi tehdystä läpiviennistä, kondenssiveden muodostumisesta, laitteen mahdollisesti aiheuttamasta tärinästä ja melusta, sähköasennuksista, viranomaislupien hakemattomuudesta, julkisivun muutoksesta sekä yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisesta jatkossa samanlaisissa tilanteissa aiheutui asiassa esitetyn näytön perusteella vain suhteellisen vähäistä haittaa. Siten hovioikeuden mukaan yhtiö ei voinut kieltää muutostyötä sillä perusteella, että sen suorittaminen olisi ollut kohtuutonta.

Oikeustila edelleen epäselvä

Oikeustilan on katsottava olevan avoinna, kunnes tuomio on lainvoimainen. Isännöintiliiton lakiasiantuntijoiden mielestä on ratkaisusta huolimatta epäselvää, onko yhtiön ulkoseinän ja julkisivun tulkittava olevan yhtiön vai osakkaan hallinnassa olevaa tilaa silloin, kun se sijaitsee osakkaan hallitseman huoneiston ja huoneistoparvekkeen välissä. Oikeustila on ristiriitainen, joten korkein oikeus myöntänee tapaukselle valitusluvan ja epäselvyys aikanaan poistuu.

Mikäli tämä hovioikeuden tulkinta jää pysyväksi, tulee edelleen ottaa huomioon se, että tällainen muutostyö on sellainen, johon tarvitaan yhtiön muutostyölupa ja jolle yhtiö voi asettaa ehtoja ja viimekädessä myös kieltää muutostyön. Myös hovioikeuden perustelut koskien tällaista huoneistoparvekkeella tehtävän muutostyön kieltämistä ja kohtuuttomuusarviota koskivat tätä yhtä nimenomaista tapausta ja päätös perustui esitetyn näytön perusteella tehtyihin tulkintoihin. Näin ollen ratkaisu ei suoraan määritä jatkossa mahdollisia muutostyölupia koskevia prosesseja, kun osakkaat haluavat asentaa ilmalämpöpumppuja huoneistoparvekkeille.

Oikeuskirjallisuudessa on myös yleisesti katsottu, että koska osakkaan muutostyö parvekkeella ei saa vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön eikä muihin huoneistoihin, se voi käytännössä koskea lähinnä lattiaa ja parvekkeen etuseinän sisäpuolta. Taloyhtiömaailmassa on varmasti monia näkemyksiä siitä, mikä vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja muihin huoneistoihin. Jos hovioikeuden ratkaisu jää pysyväksi, se avaa mahdollisuuden valtavalle kirjolle yksittäistapauksia, jotka johtavat tulkinnanvaraisiin oikeusriitoihin.

Katso myös oikeustapaus ja huomiot isännöinnille Mapista (vaatii kirjautumisen)

Lue myös Kotitalon blogi: Ilmalämpöpumppu parvekkeelle – ei edelleenkään niin yksinkertaista